Báo giá phần thô xây dựng thường bao gồm những công việc nào?

Khi chuẩn bị xây nhà, nhiều chủ nhà nhận được báo giá phần thô xây dựng nhưng chưa xác định rõ những công việc nào đã được tính trong gói thầu, vật tư nào do nhà thầu cung cấp và hạng mục nào phải thực hiện riêng. Nếu ranh giới công việc không được thể hiện cụ thể, quá trình thi công có thể phát sinh bất đồng về trách nhiệm, khối lượng và điều kiện bàn giao. Để chủ nhà chủ động làm việc với nhà thầu, bài viết dưới đây làm rõ phạm vi thi công từ nền móng, kết cấu, xây tô, chống thấm đến hệ thống kỹ thuật âm tường và những hạng mục thường không thuộc gói phần thô.

Phần thô của một công trình được xác định từ giai đoạn nào đến giai đoạn nào?

Phạm vi phần thô công trình xây dựng từ móng đến kết cấu - Nguyên Phát (NP Group)

Trong xây dựng nhà phố, phần thô là giai đoạn hình thành hệ kết cấu chịu lực, các bộ phận bao che và một số hạng mục kỹ thuật nền tảng của công trình. Đây là cơ sở để triển khai các công việc hoàn thiện kiến trúc, lắp đặt thiết bị và đưa ngôi nhà vào sử dụng.

Thông thường, phạm vi thi công phần thô bắt đầu từ công tác chuẩn bị mặt bằng, thi công nền móng và kết thúc sau khi hoàn thành các hạng mục kết cấu, xây tô, chống thấm cơ bản cùng hệ thống đường ống kỹ thuật âm theo thỏa thuận. Tuy nhiên, điểm bắt đầu và kết thúc cụ thể phụ thuộc vào hồ sơ thiết kế, điều kiện hiện trạng và phạm vi nhà thầu nhận thực hiện.

Những nhóm công việc chính trong giai đoạn xây dựng phần thô

Đối với nhà phố bê tông cốt thép thông dụng, phạm vi công việc thường được phân thành các nhóm sau:

• Công tác chuẩn bị: tiếp nhận mặt bằng, xác định tim trục, cao độ, định vị công trình và tổ chức điều kiện thi công.
• Công tác nền móng: đào đất, xử lý nền theo thiết kế, thi công móng, đài móng, giằng móng và các cấu kiện liên quan.
• Công tác kết cấu: gia công, lắp dựng cốt thép, cốp pha và đổ bê tông cột, dầm, sàn, cầu thang, mái cùng các cấu kiện chịu lực.
• Công tác xây tô: xây tường bao, tường ngăn, tô trát những bề mặt được quy định trong phạm vi hợp đồng.
• Công tác chống thấm: xử lý những vị trí được chỉ định như nhà vệ sinh, ban công, sân thượng hoặc mái.
• Công tác điện nước âm: bố trí ống luồn dây điện, hộp âm, đường ống cấp nước, thoát nước và các tuyến kỹ thuật được thể hiện trên bản vẽ.

Danh mục trên phản ánh những nhóm công việc thường gặp, không đồng nghĩa tất cả hạng mục đều mặc nhiên nằm trong mọi hợp đồng. Chẳng hạn, ép cọc có thể được tính thành công việc riêng; hệ thống chống thấm có thể thuộc gói phần thô hoặc gói hoàn thiện tùy cách phân chia trách nhiệm.

Ranh giới giữa phần thô và phần hoàn thiện được xác định như thế nào?

Về nguyên tắc, phần thô tạo nên kết cấu và nền tảng kỹ thuật của ngôi nhà, trong khi phần hoàn thiện tập trung vào bề mặt sử dụng, thiết bị và các chi tiết kiến trúc. Tuy nhiên, đây là cách phân loại theo thực hành thi công, không phải ranh giới cố định áp dụng cho mọi hợp đồng.

Ví dụ, một bức tường xây gạch và tô vữa thường được tính trong phần thô. Công tác bả matit, sơn nước, ốp gạch trang trí hoặc lắp đặt hệ tủ trên bức tường đó thường thuộc phần hoàn thiện. Tương tự, đường ống cấp nước âm tường có thể nằm trong phần thô nhưng vòi nước, lavabo và các thiết bị vệ sinh thường được lắp ở giai đoạn hoàn thiện.

Ranh giới của gói phần thô cần được xác định bằng danh mục công việc, bản vẽ và yêu cầu bàn giao cụ thể, thay vì chỉ dựa vào tên gọi gói thầu.

Những công việc nền móng nào cần có trong báo giá phần thô?

Công tác nền móng trong báo giá phần thô xây dựng - Nguyên Phát (NP Group)

Nền móng là bộ phận tiếp nhận và truyền tải trọng công trình xuống nền đất. Đối với nhà phố tại TP.HCM, phạm vi thi công móng phụ thuộc vào điều kiện địa chất, quy mô công trình, giải pháp kết cấu và hiện trạng các công trình liền kề. Vì vậy, báo giá phần thô xây dựng cần xác định rõ các công việc nền móng được bao gồm, công việc nào chỉ thực hiện khi có thiết kế hoặc điều kiện kỹ thuật tương ứng.

Công tác chuẩn bị mặt bằng và đào đất móng

Những công việc thường được xem xét trong phạm vi này gồm:

• Tiếp nhận và kiểm tra hiện trạng khu đất, xác định ranh giới thi công.
• Định vị tim trục, cao độ móng theo hồ sơ thiết kế được phê duyệt.
• Dọn dẹp, phát quang và xử lý vật cản thông thường trong phạm vi được giao.
• Đào đất móng, hố đài cọc, rãnh giằng móng hoặc hố kỹ thuật theo thiết kế.
• Thu gom, vận chuyển và xử lý đất đào dư thừa nếu thuộc phạm vi nhận thầu.
• Thực hiện các biện pháp giữ ổn định hố đào, thoát nước thi công và bảo vệ công trình lân cận khi điều kiện thực tế yêu cầu.

Riêng việc tháo dỡ nhà cũ, xử lý công trình ngầm chưa xác định, di dời hệ thống hạ tầng hoặc vận chuyển đất đến nơi tiếp nhận hợp lệ cần được ghi nhận riêng nếu không nằm trong phạm vi chuẩn bị mặt bằng thông thường.

Thi công móng, đài móng và giằng móng

Đối với giải pháp móng bê tông cốt thép, nhà thầu thường thực hiện các công việc theo hồ sơ kết cấu:

• Thi công lớp bê tông lót móng tại những vị trí được thiết kế.
• Gia công, lắp đặt cốt thép móng, đài móng và giằng móng.
• Lắp dựng cốp pha tại các vị trí cần thiết.
• Đổ bê tông, đầm bê tông và bảo dưỡng theo yêu cầu kỹ thuật.
• Thi công cổ cột, cấu kiện liên kết giữa móng và hệ khung chịu lực.
• Lấp đất, đầm chặt và xử lý nền trong phạm vi thiết kế sau khi hoàn thành những công việc cần nghiệm thu.

Trường hợp công trình sử dụng móng cọc, phần thi công cọc ép, cọc khoan nhồi, thí nghiệm cọc, kiểm tra sức chịu tải hoặc xử lý đầu cọc phải được xác định riêng. Không nên mặc nhiên hiểu rằng toàn bộ công tác cọc đã nằm trong gói xây dựng phần thô.

Những hạng mục nền móng cần xác nhận riêng

Một số công việc phụ thuộc đáng kể vào điều kiện thực tế và giải pháp kỹ thuật, chẳng hạn gia cố nền đất yếu, thi công tầng hầm, chống đỡ hố đào sâu, xử lý nước ngầm, xử lý móng công trình lân cận hoặc khắc phục chướng ngại vật ngầm.

Với những công việc này, chủ nhà cần xác định rõ hạng mục nào đã được khảo sát và đưa vào thiết kế, hạng mục nào chưa đủ cơ sở xác định khối lượng. Việc phân định từ đầu giúp tránh tình trạng công việc cần thiết về kỹ thuật nhưng chưa có đơn vị chịu trách nhiệm thực hiện.

Phạm vi thi công khung, cột, dầm và sàn gồm những gì?

Thi công khung cột dầm sàn bê tông cốt thép chuẩn kỹ thuật - Nguyên Phát (NP Group)

Khung kết cấu là hệ thống chịu lực chính của nhà phố, thường gồm cột, dầm, sàn, cầu thang và các cấu kiện bê tông cốt thép khác. Đây là nhóm công việc quan trọng trong báo giá phần thô xây dựng vì liên quan trực tiếp đến khả năng chịu lực, độ ổn định và tuổi thọ sử dụng của công trình.

Gia công và lắp dựng cốt thép, cốp pha

Những công việc thường thuộc phạm vi thi công kết cấu gồm:

• Gia công, cắt, uốn và lắp đặt cốt thép theo bản vẽ kết cấu.
• Bố trí thép chủ, thép đai, thép tăng cường, thép neo và thép chờ tại các vị trí được thiết kế.
• Lắp dựng cốp pha cột, dầm, sàn, cầu thang và các cấu kiện liên quan.
• Lắp dựng hệ chống đỡ cốp pha và biện pháp thi công phù hợp.
• Kiểm tra kích thước hình học, tim trục, cao độ, lớp bê tông bảo vệ và vị trí cốt thép trước khi đổ bê tông.
• Tháo dỡ cốp pha, hệ chống đỡ theo điều kiện kỹ thuật và trình tự thi công được chấp thuận.

Các công việc này cần tuân theo hồ sơ thiết kế kết cấu, chỉ dẫn kỹ thuật và quy trình nghiệm thu áp dụng. Nhà thầu không nên tự ý thay đổi tiết diện cấu kiện, đường kính thép hoặc cách bố trí cốt thép khi chưa được người có thẩm quyền thiết kế chấp thuận.

Đổ bê tông cột, dầm, sàn và cầu thang

Phạm vi thường bao gồm cung cấp bê tông theo cấp cường độ thiết kế, vận chuyển trong phạm vi thi công đã thỏa thuận, đổ bê tông, đầm, hoàn thiện bề mặt ở mức yêu cầu và bảo dưỡng bê tông.

Đối với bê tông thương phẩm, cần xác định rõ việc cung cấp, bơm bê tông và các điều kiện tiếp cận công trường. Với bê tông trộn tại chỗ, phải có yêu cầu về vật liệu, cấp phối, phương pháp trộn và kiểm soát chất lượng phù hợp.

Công tác lấy mẫu, thí nghiệm kiểm tra chất lượng bê tông và nghiệm thu kết cấu cũng cần được phân định trách nhiệm thực hiện, cung cấp hồ sơ và thanh toán. Những nội dung này không nên bị bỏ qua chỉ vì không tạo thành một cấu kiện có thể quan sát trực tiếp.

Thi công cầu thang, ban công, mái và các cấu kiện phụ

Ngoài hệ cột, dầm và sàn chính, phạm vi phần thô có thể bao gồm bản thang, chiếu nghỉ, ban công bê tông cốt thép, ô văng, sê nô, lanh tô, dầm viền, mái bê tông và những cấu kiện phụ theo thiết kế.

Cần phân biệt phần kết cấu với lớp hoàn thiện bên trên. Chẳng hạn, bản thang bê tông thuộc công tác kết cấu, còn đá ốp bậc, tay vịn và lan can thường được thực hiện ở giai đoạn hoàn thiện. Đối với mái, kết cấu bê tông có thể thuộc phần thô nhưng lớp tạo dốc, chống thấm, cách nhiệt hoặc vật liệu lợp cần được xác định theo từng giải pháp thiết kế.

Nếu công trình sử dụng kết cấu thép, sàn liên hợp hoặc giải pháp lắp ghép thay cho bê tông cốt thép truyền thống, danh mục công việc phải được điều chỉnh tương ứng, không áp dụng máy móc phạm vi của nhà phố kết cấu bê tông cốt thép.

Công tác xây tường, tô trát và chống thấm được tính đến mức nào?

Công tác xây tường tô trát chống thấm phần thô - Nguyên Phát (NP Group)

Sau khi hình thành hệ kết cấu, công trình bước vào giai đoạn xây tường, tô trát và xử lý các vị trí cần chống thấm. Đây là nhóm hạng mục dễ xuất hiện cách hiểu khác nhau giữa chủ nhà và nhà thầu, đặc biệt tại những vị trí giao nhau giữa phần thô và phần hoàn thiện.

Phạm vi xây tường bao và tường ngăn

Công tác xây tường thường bao gồm xây tường bao ngoài, tường phân chia không gian, tường khu vực cầu thang, nhà vệ sinh và các bộ phận xây gạch khác được thể hiện trên bản vẽ kiến trúc.

Nhà thầu thực hiện cung cấp gạch, vữa xây, nhân công xây, định vị tường và các chi tiết liên kết, gia cường theo thiết kế hoặc chỉ dẫn kỹ thuật. Những vị trí tiếp giáp giữa tường xây với cột, dầm và các vị trí có yêu cầu chống nứt cần được xử lý bằng giải pháp phù hợp.

Đối với nhà phố kết hợp căn hộ dịch vụ, các vách ngăn bằng gạch có thể thuộc phần thô, nhưng vách thạch cao, vách kính, vách cách âm chuyên dụng hoặc hệ tường lắp ghép không mặc nhiên nằm trong cùng phạm vi. Chủ nhà cần xác định theo vật liệu và cấu tạo thực tế của từng loại vách.

Công tác tô trát tường, trần và xử lý bề mặt

Công tác tô trát thường bao gồm chuẩn bị bề mặt, làm sạch, tưới ẩm khi cần, thi công lớp vữa tô theo yêu cầu kỹ thuật và bảo dưỡng phù hợp.

Phạm vi cần thể hiện rõ các khu vực được tô như mặt trong tường, mặt ngoài tường, mặt dưới dầm, trần bê tông, khu vực hộp kỹ thuật và những vị trí đặc biệt. Không phải mọi bề mặt bê tông đều cần tô; một số thiết kế có thể sử dụng bề mặt bê tông hoàn thiện trực tiếp hoặc hệ trần che phủ.

Đối với các vị trí tường cao, mặt ngoài công trình hoặc khe tiếp giáp với nhà liền kề, phương án tiếp cận thi công và điều kiện an toàn cần được xem xét trong phạm vi nhận thầu.

Tô trát không đồng nghĩa với hoàn thiện bề mặt để sử dụng ngay. Công tác bả matit, sơn lót, sơn phủ, ốp gạch hoặc trang trí bề mặt thường được xác định riêng.

Phạm vi chống thấm trong gói phần thô

Chống thấm là hạng mục cần đặc biệt chú ý vì có thể được phân bổ giữa phần thô và phần hoàn thiện tùy phương pháp tổ chức thi công. Những khu vực thường cần xem xét gồm:

• Sàn và chân tường khu vực nhà vệ sinh, phòng tắm.
• Ban công, lô gia, sân thượng và mái bằng.
• Sê nô, máng thu nước và khu vực thoát nước mái.
• Tường ngoài, khe tiếp giáp hoặc các vị trí có nguy cơ thấm nước theo thiết kế.
• Bể nước, hố thang máy, tầng hầm hoặc các cấu kiện tiếp xúc với nước nếu công trình có thiết kế tương ứng.

Phạm vi chống thấm cần thể hiện vị trí, diện tích, hệ vật liệu, số lớp thi công hoặc chiều dày theo chỉ dẫn kỹ thuật, phương pháp xử lý bề mặt và yêu cầu kiểm tra trước khi che phủ. Đối với khu vực cần thử ngâm nước hoặc kiểm tra kín nước, cần xác định đơn vị thực hiện và tiêu chí nghiệm thu.

Không nên chỉ ghi chung là chống thấm nhà vệ sinh hoặc chống thấm sân thượng mà không xác định phạm vi bề mặt và cấu tạo hệ chống thấm. Nếu lớp chống thấm được thực hiện ở giai đoạn hoàn thiện, trách nhiệm chuẩn bị nền và bàn giao bề mặt cũng phải được làm rõ.

Nhà thầu cung cấp những loại vật tư nào trong gói phần thô?

Vật tư xây dựng sử dụng trong gói phần thô - Nguyên Phát (NP Group)

Trong nhiều hợp đồng nhà phố, nhà thầu nhận cung cấp cả vật tư và nhân công phần thô. Tuy nhiên, danh mục vật tư thực tế phải căn cứ vào hình thức hợp đồng. Nếu chủ nhà chỉ thuê nhân công, trách nhiệm cung cấp vật liệu sẽ khác với gói nhà thầu cung cấp vật tư và tổ chức thi công.

Khi xác định giá phần thô xây dựng, chủ nhà cần hiểu rằng vật tư không chỉ là tên sản phẩm mà còn bao gồm chủng loại, quy cách, yêu cầu chất lượng và phạm vi sử dụng. Đây là cơ sở để xác định đúng nghĩa vụ cung cấp vật tư trong hợp đồng.

Nhóm vật tư kết cấu và xây tô

Những vật tư thường được nhà thầu cung cấp trong gói có bao gồm vật liệu phần thô gồm:

Vật tư phụ như dây buộc thép, con kê, phụ gia, vật liệu chèn khe hoặc vật liệu xử lý mạch ngừng cần được xác định theo yêu cầu kỹ thuật của từng hạng mục. Không phải mọi loại vật tư phụ đều sử dụng tại tất cả công trình.

Vật tư phục vụ hệ thống điện nước âm

Đối với gói phần thô có bao gồm công tác điện nước âm, nhà thầu có thể cung cấp các loại vật tư sau:

• Ống luồn dây điện âm tường, âm sàn và phụ kiện nối ống.
• Hộp âm công tắc, ổ cắm và hộp nối dây theo thiết kế.
• Ống cấp nước, ống thoát nước và phụ kiện tương ứng.
• Ống chờ cho thiết bị vệ sinh, điều hòa không khí và hệ thống kỹ thuật khác nếu được quy định.
• Vật tư cố định, bảo vệ và xử lý vị trí xuyên sàn, xuyên tường theo yêu cầu kỹ thuật.

Cần phân biệt rõ việc lắp đặt ống luồn dây với việc cung cấp, kéo dây điện; việc lắp đặt ống cấp thoát nước với việc cung cấp thiết bị vệ sinh. Có hợp đồng bao gồm dây điện và một số phụ kiện kỹ thuật trong gói phần thô, nhưng cũng có hợp đồng chỉ thực hiện hệ thống ống chờ.

Đối với hệ thống cấp nước, việc thử áp và kiểm tra độ kín đường ống trước khi che phủ là công việc kỹ thuật cần xác định trong phạm vi thi công và nghiệm thu. Với hệ thống thoát nước, cần kiểm tra hướng tuyến, độ dốc thiết kế và khả năng thoát nước phù hợp.

Vật tư và thiết bị phục vụ quá trình thi công

Ngoài vật liệu cấu thành công trình, quá trình thi công còn cần cốp pha, cây chống, giàn giáo, thiết bị đầm, dụng cụ thi công và các phương tiện bảo đảm an toàn lao động. Đây chủ yếu là vật tư, thiết bị phục vụ biện pháp thi công, không phải vật liệu hoàn thiện bàn giao cho chủ nhà.

Nhà thầu cần tổ chức, sử dụng và kiểm soát những phương tiện này theo yêu cầu kỹ thuật, biện pháp thi công và quy định an toàn hiện hành. Trường hợp công trình có điều kiện tiếp cận đặc biệt hoặc cần biện pháp thi công chuyên dụng, phạm vi cung cấp thiết bị và trách nhiệm tổ chức thực hiện phải được xác định cụ thể.

Để tránh nhầm lẫn, danh mục vật tư trong hồ sơ thi công phần thô nên tách biệt vật liệu cấu thành công trình với vật tư, thiết bị phục vụ thi công và vật tư thuộc phần hoàn thiện.

Những hạng mục nào thường không thuộc báo giá phần thô?

Phối cảnh thiết kế các hạng mục hoàn thiện ngoài phần thô - Nguyên Phát (NP Group)

Không phải mọi công việc cần thiết để xây dựng một ngôi nhà đều thuộc gói phần thô. Một số hạng mục được triển khai trước khi thi công kết cấu, một số thuộc giai đoạn hoàn thiện và một số được tổ chức thành gói chuyên ngành riêng.

Những công việc trước thi công có thể được tính riêng

Tùy phạm vi hợp đồng, những công việc sau có thể không nằm trong gói phần thô:

• Khảo sát địa chất, khảo sát hiện trạng công trình và các công tác đo đạc chuyên biệt.
• Lập hồ sơ thiết kế kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹ thuật.
• Chuẩn bị hồ sơ xin giấy phép xây dựng và các thủ tục pháp lý liên quan.
• Tháo dỡ công trình hiện hữu, vận chuyển và xử lý phế thải phá dỡ.
• Di dời công trình ngầm, đường điện, đường nước hoặc hạ tầng hiện trạng.
• Thi công cọc, thí nghiệm cọc hoặc các biện pháp xử lý nền chuyên biệt nếu được tách thành gói riêng.

Đây là những công việc có thể cần thiết để công trình đủ điều kiện triển khai, nhưng không mặc nhiên thuộc trách nhiệm của đơn vị nhận thi công phần thô.

Những hạng mục hoàn thiện thường không được bao gồm

Những công việc sau thường được thực hiện trong giai đoạn hoàn thiện:

Danh mục này mang tính phân loại thông thường. Một số nhà thầu có thể nhận thêm một phần công việc hoàn thiện trong hợp đồng phần thô, chẳng hạn cán nền, lắp đặt dây điện hoặc thực hiện toàn bộ chống thấm. Khi đó, các công việc bổ sung phải được thể hiện thành hạng mục cụ thể.

Những hệ thống kỹ thuật và công việc chuyên biệt cần xác định riêng

Đối với nhà phố có thang máy, tầng hầm, hệ thống điện mặt trời, hệ thống thông gió cơ khí hoặc các thiết bị kỹ thuật đặc thù, cần xác định riêng phạm vi cung cấp và lắp đặt.

Đặc biệt, đối với nhà phố khai thác căn hộ dịch vụ hoặc nhà cho thuê, hệ thống báo cháy, chữa cháy, thoát nạn và các hạng mục an toàn liên quan phải được xem xét theo công năng, quy mô và yêu cầu pháp luật áp dụng cho công trình. Không nên mặc nhiên xem toàn bộ hệ thống phòng cháy chữa cháy là công việc thuộc phần thô hoặc mặc nhiên loại trừ khỏi phạm vi thi công.

Các cấu kiện xây dựng phục vụ hệ thống kỹ thuật như hộp gen, lỗ mở, bệ đặt thiết bị hoặc đường ống chờ có thể nằm trong gói phần thô. Ngược lại, thiết bị chuyên ngành, hệ thống điều khiển, kiểm định, thử nghiệm và nghiệm thu chuyên ngành có thể thuộc hợp đồng riêng.

Hạng mục không nằm trong gói phần thô không đồng nghĩa với hạng mục không cần thực hiện. Chủ nhà vẫn cần xác định đơn vị phụ trách và thời điểm phối hợp để tránh bỏ sót công việc ảnh hưởng đến các giai đoạn tiếp theo.

Cách xác nhận ranh giới bàn giao giữa phần thô và phần hoàn thiện

Bản vẽ thiết kế xác định ranh giới bàn giao xây dựng - Nguyên Phát (NP Group)

Sau khi xác định các nhóm công việc và vật tư, bước quan trọng tiếp theo là làm rõ trạng thái hoàn thành của từng hạng mục khi nhà thầu bàn giao. Ranh giới này cần được ghi nhận bằng hồ sơ và tiêu chí nghiệm thu, thay vì chỉ mô tả chung rằng công trình đã hoàn thành phần thô.

Xác định trạng thái bàn giao của từng nhóm công việc

Chủ nhà có thể sử dụng bảng phạm vi bàn giao sau làm cơ sở trao đổi với đơn vị thi công:

Bảng trên là khung tham khảo, không thay thế bản vẽ, chỉ dẫn kỹ thuật và tiêu chí nghiệm thu của công trình cụ thể. Đối với các công việc bị che khuất sau khi hoàn thiện, hồ sơ nghiệm thu trước khi che phủ có vai trò đặc biệt quan trọng.

Hồ sơ cần có để xác nhận phạm vi công việc

Để xác định rõ nghĩa vụ của các bên, hồ sơ báo giá phần thô xây dựng nên được gắn với những tài liệu sau:

• Hồ sơ thiết kế kiến trúc, kết cấu và hệ thống kỹ thuật có đủ thông tin phục vụ thi công.
• Danh mục công việc thuộc phạm vi nhận thầu, thể hiện rõ các hạng mục bao gồm.
• Bảng khối lượng hoặc tài liệu xác định khối lượng tương ứng với phạm vi công việc.
• Danh mục vật tư với chủng loại, quy cách, tiêu chuẩn và yêu cầu chất lượng.
• Danh mục công việc loại trừ, công việc do chủ nhà cung cấp hoặc do nhà thầu khác thực hiện.
• Danh mục công việc tạm tính hoặc chưa đủ điều kiện xác định khối lượng.
• Yêu cầu nghiệm thu, hồ sơ chất lượng và trạng thái bàn giao từng nhóm hạng mục.
• Quy định về xử lý công việc bổ sung hoặc thay đổi thiết kế trong quá trình thi công.

Đối với các vật tư được phép lựa chọn theo mẫu, cần có cơ chế xác nhận mẫu hoặc hồ sơ kỹ thuật trước khi đưa vào sử dụng. Những thay đổi so với danh mục đã thống nhất cần được ghi nhận và phê duyệt theo quy trình hợp đồng.

Những câu hỏi chủ nhà cần làm rõ trước khi xác nhận phạm vi phần thô

Trước khi yêu cầu nhà thầu lập hồ sơ chính thức, chủ nhà nên làm rõ từng câu hỏi sau:

• Gói phần thô bắt đầu từ công việc nào và kết thúc tại trạng thái bàn giao nào?
• Công tác ép cọc, đào đất, vận chuyển đất dư và xử lý nền có nằm trong phạm vi nhận thầu không?
• Những cấu kiện móng, cột, dầm, sàn, cầu thang và mái nào được bao gồm?
• Tường bao, tường ngăn và các bề mặt tô trát được thực hiện đến mức nào?
• Chống thấm được thực hiện tại những vị trí nào và theo hệ vật liệu nào?
• Hệ thống điện nước âm bao gồm những loại ống, dây, phụ kiện và công việc kiểm tra nào?
• Nhà thầu cung cấp những vật tư nào và chủ nhà cần tự cung cấp những vật tư nào?
• Những hạng mục nào bị loại trừ hoặc đang được xác định là tạm tính?
• Các công việc cần nghiệm thu trước khi che phủ sẽ được ghi nhận bằng hồ sơ nào?
• Điều kiện bàn giao để bắt đầu thi công hoàn thiện được xác định ra sao?

Những câu hỏi này giúp chủ nhà xác định ranh giới công việc trước khi thống nhất hồ sơ. Đặc biệt, nếu phần thô và phần hoàn thiện do hai đơn vị khác nhau đảm nhận, cần làm rõ trách nhiệm tiếp nhận bề mặt, xử lý sai lệch và phối hợp các hệ thống kỹ thuật tại điểm giao giữa hai gói thầu.

Vai trò của hồ sơ thiết kế và danh mục khối lượng trong kiểm soát phát sinh

Phạm vi công việc càng được mô tả cụ thể thì việc xác định trách nhiệm thi công và nghiệm thu càng có cơ sở. Hồ sơ thiết kế giúp xác định công trình cần xây dựng những gì, còn danh mục khối lượng và yêu cầu kỹ thuật giúp chuyển nội dung thiết kế thành những công việc có thể tổ chức thực hiện và kiểm tra.

Đối với những hạng mục chưa thể xác định chính xác trước khi thi công, cần ghi nhận rõ điều kiện xác định lại khối lượng, trách nhiệm khảo sát bổ sung và thủ tục phê duyệt. Đây là cách quản lý rủi ro thực tế hơn so với việc mặc định mọi điều kiện hiện trường đều đã được dự liệu đầy đủ.

Trong quá trình thi công phần thô, nếu xuất hiện yêu cầu thay đổi thiết kế, bổ sung công việc hoặc điều chỉnh vật tư, các bên cần xác nhận nội dung thay đổi, khối lượng liên quan và tác động đến hợp đồng trước khi triển khai, trừ những tình huống cần xử lý khẩn cấp để bảo đảm an toàn theo quy định.

Kiểm soát phát sinh bắt đầu từ việc xác định đúng phạm vi, không phải từ một lời hứa rằng công trình sẽ không có bất kỳ thay đổi nào.

Như vậy, báo giá phần thô xây dựng cần thể hiện rõ công việc nền móng, kết cấu, xây tô, chống thấm, hệ thống kỹ thuật âm và vật tư tương ứng; đồng thời xác định những hạng mục loại trừ cùng trạng thái bàn giao. Khi các nội dung này được đối chiếu với bản vẽ, danh mục khối lượng và yêu cầu nghiệm thu, chủ nhà sẽ có cơ sở kiểm soát trách nhiệm thi công, hạn chế bất đồng và chủ động chuẩn bị cho giai đoạn hoàn thiện.

Nguyên Phát định hướng tư vấn phạm vi công việc dựa trên thiết kế, điều kiện hiện trạng và nhu cầu sử dụng thực tế của từng công trình, giúp chủ nhà nhận diện các hạng mục cần thực hiện trước khi thống nhất hợp đồng. Liên hệ Nguyên Phát để nhận phạm vi công việc và báo giá phần thô phù hợp với thiết kế công trình.