Cách so sánh báo giá thi công xây dựng phần thô giữa các nhà thầu

Khi nhận được hai hoặc ba báo giá thi công xây dựng phần thô với mức chênh lệch đáng kể, nhiều chủ nhà băn khoăn không biết phương án nào thực sự phù hợp. Báo giá có đơn giá trên m2 thấp hơn chưa chắc giúp tiết kiệm tổng ngân sách nếu phạm vi công việc, vật tư, biện pháp thi công và trách nhiệm nhà thầu không tương đồng. Để lựa chọn đúng, chủ nhà cần đưa các báo giá về cùng cơ sở so sánh, kiểm tra khối lượng, nhận diện khoản tạm tính và làm rõ điều kiện hợp đồng trước khi quyết định.

Vì sao không thể so sánh báo giá chỉ bằng đơn giá trên m2?

Phân tích đơn giá trên m2 và phạm vi báo giá xây dựng phần thô của Nguyên Phát (NP Group)

Đơn giá trên m2 là một chỉ số tham khảo thuận tiện khi chủ nhà bắt đầu tìm hiểu chi phí xây dựng. Tuy nhiên, trong giai đoạn lựa chọn nhà thầu, chỉ số này chưa đủ để xác định phương án nào có tổng chi phí hợp lý hơn.

Lý do là mỗi nhà thầu có thể sử dụng cách tính diện tích, phạm vi công việc, tiêu chuẩn vật tư và phương án tổ chức thi công khác nhau. Nếu những yếu tố này chưa được chuẩn hóa, việc đặt hai đơn giá cạnh nhau dễ dẫn đến kết luận thiếu chính xác.

Khác biệt về cách tính diện tích và phạm vi báo giá

Một số báo giá sử dụng diện tích xây dựng quy đổi làm cơ sở tính tiền, trong khi báo giá khác trình bày khối lượng thực tế theo từng nhóm công tác. Ngay cả khi cùng áp dụng đơn giá trên m2, cách quy đổi diện tích móng, mái, sân, ban công hoặc các phần kết cấu đặc thù cũng có thể khác nhau.

Ví dụ minh họa: Cùng một công trình nhà phố, nhà thầu A xác định diện tích tính giá là 250 m2, trong khi nhà thầu B xác định 270 m2 do áp dụng hệ số quy đổi khác nhau. Nếu đơn giá của A là 3,5 triệu đồng/m2 và B là 3,3 triệu đồng/m2 thì tổng giá trị tương ứng là 875 triệu đồng và 891 triệu đồng. Như vậy, phương án có đơn giá thấp hơn vẫn có tổng tiền cao hơn.

Các con số trên chỉ nhằm minh họa phương pháp so sánh, không phải đơn giá thị trường hoặc báo giá thực tế của Nguyên Phát.

Chủ nhà cần yêu cầu từng nhà thầu cung cấp bảng diễn giải diện tích, hệ số quy đổi và danh sách hạng mục đã bao gồm trong giá. Khi có cùng cơ sở diện tích và phạm vi công việc, việc so sánh mới có ý nghĩa.

Giá thấp hơn có thể đi kèm những khoản chưa được tính

Một báo giá thấp có thể xuất phát từ giải pháp thi công hiệu quả, chi phí tổ chức hợp lý hoặc lợi thế cung ứng vật tư. Tuy nhiên, mức chênh lệch cũng có thể đến từ những hạng mục bị loại trừ hoặc chỉ được tạm tính.

Chẳng hạn, nhà thầu A đã tính chi phí vận chuyển vật tư vào hẻm, giàn giáo, cốp pha, thiết bị nâng chuyển và thu gom xà bần trong phạm vi hợp đồng. Nhà thầu B có thể chưa bao gồm một số công việc trên hoặc quy định thanh toán riêng khi phát sinh nhu cầu thực tế.

Vì vậy, tổng tiền ghi trên báo giá không đồng nghĩa với tổng chi phí chủ nhà sẽ phải thanh toán để hoàn thành cùng một phạm vi công việc.

Cách đọc báo giá thi công xây dựng phần thô theo chi phí thực tế

Thay vì chỉ hỏi nhà thầu báo giá bao nhiêu tiền trên m2, chủ nhà nên xác định tổng giá trị cần thanh toán để hoàn thành phần công việc theo cùng bộ bản vẽ và cùng điều kiện công trường.

Có thể sử dụng công thức đối chiếu:

Giá trị so sánh đã chuẩn hóa = Giá trị báo giá ban đầu + Giá trị hạng mục còn thiếu cần bổ sung + Chi phí tạm tính được xác định lại + Các nghĩa vụ chi phí chưa bao gồm - Giá trị hạng mục trùng lặp hoặc không cần thiết.

Những khoản chưa đủ dữ liệu để xác định giá trị cần được ghi riêng, không tự động xem bằng 0. Đặc biệt, không nên sử dụng khoản dự phòng chưa có cơ sở để biến một mức giá chưa rõ thành mức giá cố định.

Đây cũng là nguyên tắc chủ nhà nên áp dụng khi xem xét báo giá thi công nhà phố từ nhiều đơn vị khác nhau.

Cách đưa các báo giá về cùng phạm vi công việc

Đối chiếu phạm vi công việc trong báo giá thi công phần thô của Nguyên Phát (NP Group)

Muốn so sánh chính xác, chủ nhà cần xây dựng một bảng đối chiếu thống nhất trước khi đánh giá mức giá. Mục tiêu không phải yêu cầu mọi nhà thầu áp dụng cùng một phương pháp quản lý, mà là xác định rõ mỗi phương án đã tính những công việc nào, chưa tính những công việc nào và căn cứ tính giá ra sao.

Chuẩn hóa hồ sơ đầu vào trước khi yêu cầu điều chỉnh báo giá

Trước tiên, chủ nhà nên xác định một bộ hồ sơ chung để các nhà thầu cùng sử dụng khi lập hoặc cập nhật báo giá.

Hồ sơ đối chiếu nên gồm:

• Bản vẽ kiến trúc thể hiện mặt bằng, kích thước, cao độ, số tầng và các khu vực chức năng.
• Bản vẽ kết cấu thể hiện phương án móng, cột, dầm, sàn, cầu thang và các cấu kiện liên quan.
• Thông tin địa chất hoặc cơ sở lựa chọn phương án nền móng, nếu đã có.
• Thông tin hiện trạng khu đất, chiều rộng hẻm, đường vận chuyển và công trình liền kề.
• Yêu cầu về vật tư, kỹ thuật thi công và mức độ hoàn thành đối với từng nhóm công việc.
• Các điều kiện pháp lý, giấy phép xây dựng và yêu cầu liên quan có ảnh hưởng đến phạm vi thi công.

Nếu hồ sơ kết cấu hoặc dữ liệu địa chất chưa đầy đủ, chủ nhà cần yêu cầu nhà thầu nêu rõ giả định sử dụng khi lập giá. Không nên xem phương án móng chưa được xác định là một hạng mục đã có chi phí chính thức.

Nguyên tắc quan trọng là cùng một bộ bản vẽ, cùng phiên bản hồ sơ và cùng điều kiện thi công phải là cơ sở để đánh giá các báo giá.

Lập bảng đối chiếu phạm vi công việc giữa các nhà thầu

Chủ nhà có thể tạo bảng đối chiếu với ba trạng thái: đã bao gồm, chưa bao gồm và cần làm rõ. Mỗi kết luận cần dẫn chiếu đến dòng báo giá, bản vẽ hoặc điều khoản tương ứng để tránh tranh luận khi thương thảo hợp đồng.

Bảng trên minh họa cách tổ chức đối chiếu, không đại diện cho báo giá của bất kỳ nhà thầu cụ thể nào.

Sau khi lập bảng, chủ nhà nên gửi lại cho từng đơn vị để xác nhận bằng văn bản. Những nội dung chưa rõ cần được bổ sung vào báo giá điều chỉnh hoặc phụ lục phạm vi công việc trước khi ký hợp đồng.

Đối chiếu khối lượng theo cùng bản vẽ

Hai nhà thầu có thể thống nhất phạm vi nhưng vẫn chênh lệch giá do cách xác định khối lượng khác nhau. Vì vậy, bước tiếp theo là đối chiếu bảng khối lượng với bản vẽ thiết kế.

Đối với các công tác có thể đo đếm, nên kiểm tra đơn vị tính và cơ sở xác định khối lượng như m3 bê tông, kg hoặc tấn thép, m2 xây tường, m2 cốp pha, m3 đào đất và các đơn vị phù hợp khác.

Chủ nhà cần chú ý những trường hợp khối lượng chênh lệch đáng kể, công tác bị tính trùng, thiếu chi tiết cấu tạo hoặc áp dụng cách đo bóc khác nhau.

Ví dụ, nếu khối lượng bê tông trong hai bảng khác nhau, chủ nhà nên yêu cầu giải thích bằng kích thước cấu kiện, bản vẽ tương ứng và nguyên tắc đo bóc. Không nên kết luận ngay rằng đơn vị có khối lượng lớn hơn đang tính dư.

Với báo giá thi công nhà phố theo đơn giá m2, chủ nhà vẫn có thể yêu cầu nhà thầu cung cấp bảng diễn giải những hạng mục chính để kiểm tra tính đầy đủ của phạm vi và hỗ trợ xử lý thay đổi sau này.

Cách đối chiếu chủng loại và quy cách vật tư phần thô

Đối chiếu chủng loại thép, xi măng, gạch và vật tư xây thô cùng Nguyên Phát (NP Group)

Ngay cả khi hai báo giá có cùng khối lượng, giá trị vẫn có thể khác nhau do tiêu chuẩn vật tư không tương đồng. Một bảng báo giá chỉ ghi tên nhóm vật liệu thường chưa đủ thông tin để chủ nhà đánh giá chất lượng, giá trị và khả năng thay thế trong quá trình thi công.

Đối chiếu vật tư bằng thông số kỹ thuật thay vì chỉ nhìn thương hiệu

Khi kiểm tra vật tư, chủ nhà nên đối chiếu đồng thời nhà sản xuất, chủng loại, quy cách, thông số kỹ thuật và yêu cầu trong hồ sơ thiết kế.

Ví dụ, hai báo giá cùng ghi sử dụng thép của một thương hiệu nhưng không nêu mác thép và tiêu chuẩn kỹ thuật thì chưa thể xem là tương đương. Tương tự, ghi bê tông thương phẩm mà thiếu cấp độ bền theo thiết kế cũng chưa đủ cơ sở kiểm tra.

Chủ nhà cần ưu tiên thông số kỹ thuật và yêu cầu thiết kế được phê duyệt, thay vì lựa chọn vật tư chỉ dựa trên tên thương hiệu hoặc mức giá.

So sánh giá thi công xây dựng phần thô khi vật tư khác quy cách

Khi hai nhà thầu đề xuất vật tư khác nhau, không nên cộng trừ chênh lệch giá ngay mà cần xác định mức độ tương đương về kỹ thuật.

Quy trình đối chiếu nên thực hiện theo thứ tự:

1. Xác định yêu cầu vật tư trong bản vẽ, thuyết minh thiết kế và hồ sơ kỹ thuật.
2. Đọc thông số vật tư mà từng nhà thầu đưa vào báo giá.
3. Phân loại vật tư đáp ứng yêu cầu, vật tư cần bổ sung thông tin và vật tư khác yêu cầu thiết kế.
4. Yêu cầu báo giá điều chỉnh trên cùng chủng loại, quy cách hoặc phương án tương đương đã được người có thẩm quyền thiết kế chấp thuận.
5. Ghi rõ điều kiện kiểm tra, nghiệm thu và thay thế vật tư trong hợp đồng.

Trường hợp nhà thầu đề xuất thay đổi vật tư hoặc giải pháp liên quan đến khả năng chịu lực, chủ nhà cần yêu cầu đơn vị thiết kế kết cấu xem xét trước khi chấp thuận. Không nên tự thay đổi mác thép, cấp độ bền bê tông hoặc cấu tạo kết cấu chỉ vì có chênh lệch giá.

Làm rõ cơ chế duyệt mẫu, kiểm tra và thay thế vật tư

Một báo giá có mô tả vật tư chi tiết vẫn cần đi kèm cơ chế kiểm soát trong giai đoạn thực hiện hợp đồng.

Chủ nhà nên yêu cầu quy định rõ danh mục vật tư được duyệt, hồ sơ kỹ thuật, mẫu vật liệu khi phù hợp, chứng từ chất lượng cần cung cấp và quy trình kiểm tra trước khi đưa vào sử dụng.

Đối với vật tư cần thay thế do gián đoạn nguồn cung hoặc nguyên nhân khác, hợp đồng nên quy định rằng nhà thầu phải thông báo và trình phương án thay thế để chủ nhà cùng bên thiết kế có thẩm quyền xem xét, chấp thuận bằng văn bản trước khi sử dụng.

Vật tư tương đương phải được đánh giá trên cơ sở yêu cầu kỹ thuật và phạm vi sử dụng, không chỉ dựa vào nhận định cùng phân khúc giá.

Việc làm rõ trước cơ chế duyệt vật tư giúp hạn chế tranh chấp về chất lượng và nghĩa vụ thanh toán khi có đề xuất thay đổi trong quá trình thi công.

Biện pháp thi công khác nhau ảnh hưởng đến giá như thế nào?

Biện pháp thi công kết cấu và hệ cốp pha ảnh hưởng đến chi phí xây thô của Nguyên Phát (NP Group)

Một yếu tố thường khó nhận biết trên bảng tổng hợp chi phí là sự khác biệt về biện pháp thi công. Cùng một thiết kế nhưng điều kiện mặt bằng, trình tự thực hiện, thiết bị hỗ trợ và giải pháp bảo vệ công trình lân cận có thể ảnh hưởng đáng kể đến chi phí tổ chức xây dựng.

So sánh phương án thi công nền móng và xử lý điều kiện hiện trường

Đối với nhà phố tại TP.HCM, đặc biệt ở khu vực có nhà liền kề hoặc đường tiếp cận hạn chế, phương án triển khai công tác nền móng cần được xem xét trên điều kiện thực tế.

Chủ nhà nên yêu cầu các nhà thầu làm rõ căn cứ lựa chọn giải pháp móng, điều kiện địa chất, khả năng tiếp cận của thiết bị, trình tự đào đất và phương án bảo vệ công trình lân cận.

Nếu phương án thiết kế có cọc, cần phân biệt chi phí cung cấp cọc, thi công cọc, thiết bị, công tác kiểm tra chất lượng và các chi phí phụ trợ. Nếu có tầng hầm hoặc hố đào sâu, cần xem xét thêm giải pháp chống đỡ, kiểm soát chuyển vị, nước ngầm và điều kiện an toàn theo thiết kế được phê duyệt.

Đối với một số công tác có khối lượng phụ thuộc điều kiện địa chất thực tế, như chiều dài cọc hoặc xử lý chướng ngại ngầm, báo giá phải thể hiện rõ giả định khối lượng, đơn giá và phương pháp xác nhận phần chênh lệch.

Không nên chọn phương án nền móng chỉ vì giá thấp hơn khi chưa xác định được sự phù hợp với hồ sơ thiết kế và điều kiện hiện trường.

Ảnh hưởng của cốp pha, giàn giáo và tổ chức đổ bê tông

Các nhà thầu có thể sử dụng hệ cốp pha, giải pháp chống đỡ và cách tổ chức đổ bê tông khác nhau. Những khác biệt này ảnh hưởng đến nhân công, thiết bị, tiến độ và yêu cầu kiểm soát chất lượng.

Khi so sánh, chủ nhà cần kiểm tra nhà thầu đã bao gồm hệ giàn giáo, hệ chống đỡ, vật tư phụ trợ, công lắp dựng, tháo dỡ và các biện pháp an toàn tương ứng hay chưa.

Đối với công tác đổ bê tông, cần làm rõ phương thức cung cấp, vận chuyển, bơm bê tông nếu sử dụng, điều kiện tiếp cận xe chuyên dụng và trách nhiệm kiểm tra chất lượng.

Biện pháp được đề xuất cần phù hợp với thiết kế, điều kiện công trường và yêu cầu an toàn lao động. Nhà thầu không nên cắt giảm các giải pháp chống đỡ, bảo vệ hoặc kiểm soát chất lượng cần thiết để tạo ra mức báo giá thấp hơn.

Nhận diện sự khác biệt về tiến độ và trình tự thi công

Tiến độ cũng là một biến số chi phí. Hai báo giá có tổng giá trị gần nhau nhưng kế hoạch huy động nhân lực, thiết bị và trình tự công việc khác nhau có thể dẫn đến mức độ rủi ro khác nhau.

Chủ nhà nên yêu cầu tiến độ dự kiến theo từng giai đoạn chính, bao gồm công tác nền móng, kết cấu các tầng, xây tường và những mốc nghiệm thu liên quan.

Cần xem xét thời gian dành cho các công tác kỹ thuật như bảo dưỡng bê tông, tháo dỡ cốp pha theo điều kiện kỹ thuật và kiểm tra chất lượng trước khi chuyển bước thi công.

Nếu nhà thầu đề xuất rút ngắn tiến độ, cần yêu cầu diễn giải giải pháp tổ chức và nguồn lực bổ sung. Không nên đánh giá phương án nhanh hơn là tốt hơn nếu chưa chứng minh được khả năng đáp ứng yêu cầu kỹ thuật và an toàn.

Trách nhiệm về thiết bị, vận chuyển và an toàn thuộc về bên nào?

Thiết bị vận chuyển vật tư và biện pháp an toàn công trường xây dựng của Nguyên Phát (NP Group)

Trong nhiều báo giá, vật tư và nhân công được thể hiện tương đối rõ nhưng các chi phí hỗ trợ thi công lại được ghi chung hoặc chưa có điều khoản phân định trách nhiệm. Đây là nhóm nội dung cần kiểm tra kỹ vì có thể dẫn đến yêu cầu thanh toán bổ sung hoặc tranh chấp trong quá trình thực hiện.

Phân định trách nhiệm về máy móc và thiết bị thi công

Chủ nhà cần xác định nhà thầu có chịu trách nhiệm cung cấp toàn bộ máy móc, thiết bị cần thiết cho phương án đã báo giá hay không.

Các nội dung cần đối chiếu gồm thiết bị phục vụ đào đất, nâng chuyển vật tư, bơm bê tông, giàn giáo, hệ chống đỡ, thiết bị thi công nền móng và các phương tiện chuyên dụng khác nếu công trình có sử dụng.

Đặc biệt, nên làm rõ chi phí huy động, vận hành, nhiên liệu, nhân sự vận hành, di chuyển thiết bị và tháo dỡ khi kết thúc công việc.

Nếu nhà thầu loại trừ một thiết bị hoặc chỉ tính chi phí thuê thiết bị theo thời gian dự kiến, cần xác định điều kiện phát sinh chi phí bổ sung và trách nhiệm trong trường hợp thời gian sử dụng kéo dài.

Kiểm tra chi phí vận chuyển vật tư và xử lý phế thải

Với nhà phố trong hẻm nhỏ, xe tải lớn hoặc phương tiện cung ứng vật liệu có thể không tiếp cận trực tiếp vị trí thi công. Khi đó, chi phí trung chuyển và nhân công vận chuyển thủ công có thể ảnh hưởng đáng kể đến giá.

Chủ nhà nên cung cấp hoặc yêu cầu nhà thầu khảo sát điều kiện thực tế như chiều rộng đường, khoảng cách trung chuyển, vị trí tập kết vật tư, thời gian được phép vận chuyển và những giới hạn tiếp cận công trường.

Báo giá cần làm rõ trách nhiệm bốc dỡ, vận chuyển vật tư đến vị trí sử dụng, vận chuyển đất đào, thu gom xà bần và bàn giao mặt bằng sau từng giai đoạn theo thỏa thuận.

Đối với công tác xử lý chất thải xây dựng, cần xác định đơn vị chịu chi phí thu gom, vận chuyển và xử lý tại địa điểm phù hợp với yêu cầu quản lý chất thải hiện hành.

Không nên mặc định chi phí vận chuyển vật tư hoặc xà bần đã nằm trong giá nhân công khi báo giá chưa thể hiện rõ.

Làm rõ trách nhiệm an toàn lao động và bảo vệ công trình liền kề

Đối với công trình nhà phố có mật độ xây dựng cao, giải pháp bảo đảm an toàn thi công và bảo vệ tài sản xung quanh cần được thể hiện trong phương án tổ chức công trường.

Chủ nhà nên kiểm tra trách nhiệm của nhà thầu đối với hàng rào che chắn, biển cảnh báo, bảo vệ khu vực nguy hiểm, kiểm soát vật rơi, thiết bị bảo hộ lao động, an toàn điện và các biện pháp phòng ngừa sự cố phù hợp với điều kiện thi công.

Đối với công trình liền kề, cần làm rõ việc khảo sát hiện trạng trước thi công, lập biên bản ghi nhận tình trạng khi phù hợp, theo dõi dấu hiệu ảnh hưởng và quy trình xử lý nếu phát sinh sự cố.

Ngoài ra, hợp đồng cần phân định nghĩa vụ mua bảo hiểm theo quy định pháp luật và thỏa thuận giữa các bên, trách nhiệm đối với người lao động, tài sản và bên thứ ba.

Chi phí thực hiện các biện pháp an toàn cần thiết phải được xác định trong phạm vi báo giá và không nên bị xem là khoản có thể tùy ý cắt giảm.

Khi đối chiếu các báo giá, chủ nhà cần ưu tiên phương án có trách nhiệm thực hiện và cơ chế xử lý sự cố được mô tả rõ ràng, thay vì chỉ ghi chung rằng nhà thầu tự chịu trách nhiệm.

Cách nhận diện khoản tạm tính và hạng mục có nguy cơ phát sinh

Nhận diện khoản tạm tính và chi phí phát sinh trong dự toán xây thô của Nguyên Phát (NP Group)

Một trong những nguyên nhân khiến chi phí thực tế khác báo giá ban đầu là các khoản chưa được xác định đầy đủ trước khi ký hợp đồng. Chúng có thể xuất hiện dưới dạng tạm tính, khối lượng dự kiến, đơn giá tham khảo, công việc chưa bao gồm hoặc các điều kiện loại trừ.

Không phải mọi khoản tạm tính đều bất hợp lý. Vấn đề nằm ở việc chủ nhà có biết rõ phạm vi, nguyên nhân chưa xác định được giá và cách quyết toán sau này hay không.

Phân biệt khoản tạm tính, hạng mục loại trừ và phát sinh thực tế

Chủ nhà cần hiểu rõ ba nhóm nội dung thường gặp khi đọc bảng báo giá.

• Khoản tạm tính: Công việc dự kiến cần thực hiện nhưng giá trị chưa được xác định chính xác do thiếu khối lượng, dữ liệu kỹ thuật hoặc điều kiện hiện trường.
• Hạng mục loại trừ: Công việc không nằm trong giá trị báo giá hoặc phạm vi hợp đồng. Nếu chủ nhà muốn giao nhà thầu thực hiện, hai bên cần thỏa thuận bổ sung.
• Phát sinh thực tế: Công việc hoặc khối lượng thay đổi so với phạm vi đã thống nhất trong hợp đồng, cần xác định nguyên nhân, trách nhiệm và điều kiện điều chỉnh giá trị.

Ba nhóm trên không nên được đánh đồng. Đặc biệt, việc một khoản chưa được ghi rõ trong báo giá không tự động tạo quyền yêu cầu thanh toán bổ sung cho nhà thầu. Nghĩa vụ thanh toán còn phụ thuộc phạm vi hợp đồng, hồ sơ kèm theo và quy trình chấp thuận thay đổi đã thỏa thuận.

Những khoản cần kiểm tra kỹ trước khi chốt giá

Khi rà soát báo giá, chủ nhà nên chú ý các hạng mục có khối lượng khó xác định trước hoặc phụ thuộc mạnh vào điều kiện thực tế.

Nếu báo giá sử dụng những cụm từ như tính theo thực tế, chưa bao gồm, theo khảo sát sau hoặc đơn giá sẽ thống nhất sau, chủ nhà cần yêu cầu diễn giải cụ thể trước khi ký.

Đối với những hạng mục chưa thể chốt khối lượng, có thể xác lập khối lượng dự kiến, đơn giá áp dụng, phương thức đo đạc, điều kiện nghiệm thu và người có thẩm quyền xác nhận. Nhờ vậy, khi khối lượng thực tế thay đổi, hai bên có cơ sở xử lý thay vì thương lượng lại toàn bộ từ đầu.

Thiết lập quy trình kiểm soát phát sinh trong hợp đồng

Mục tiêu kiểm soát phát sinh không phải đưa ra lời hứa rằng công trình sẽ không có bất kỳ thay đổi nào, mà là mọi thay đổi phải có căn cứ kỹ thuật, căn cứ khối lượng và sự chấp thuận theo đúng thẩm quyền trước khi triển khai.

Nguyên Phát khuyến nghị chủ nhà thống nhất quy trình xử lý theo các bước:

1. Nhà thầu thông báo bằng văn bản khi phát hiện công việc ngoài phạm vi hoặc điều kiện thực tế khác hồ sơ hợp đồng.
2. Các bên kiểm tra nguyên nhân, bản vẽ liên quan, mức độ cần thiết và trách nhiệm thực hiện.
3. Nhà thầu cung cấp khối lượng, đơn giá, giá trị điều chỉnh và ảnh hưởng đến tiến độ.
4. Chủ nhà cùng các bên có thẩm quyền liên quan xem xét, phê duyệt thay đổi trước khi triển khai theo quy trình hợp đồng, trừ tình huống khẩn cấp cần xử lý theo quy định và thỏa thuận.
5. Khối lượng được nghiệm thu, xác nhận và thanh toán theo hồ sơ đã thống nhất.

Đối với phát sinh do lỗi thi công, sai lệch so với hồ sơ được duyệt hoặc công việc nhà thầu có nghĩa vụ thực hiện nhưng chưa tính đúng trong báo giá, cần xác định trách nhiệm theo hợp đồng. Không nên mặc định mọi chênh lệch đều là phần chủ nhà phải thanh toán thêm.

Cách làm này giúp chủ nhà kiểm soát tổng ngân sách tốt hơn và hạn chế tình trạng phát sinh công việc trước, thương lượng giá sau.

Những điều kiện cần làm rõ trước khi chọn báo giá

Các điều khoản hợp đồng và điều kiện cần xác nhận trước khi chọn báo giá xây dựng của Nguyên Phát (NP Group)

Sau khi chuẩn hóa phạm vi, vật tư, khối lượng và biện pháp thi công, chủ nhà cần tiếp tục kiểm tra điều kiện thương mại của từng đề xuất. Đây là bước chuyển từ so sánh giá sang đánh giá khả năng thực hiện hợp đồng.

Đối chiếu hình thức hợp đồng và nguyên tắc điều chỉnh giá

Không phải hợp đồng nào cũng sử dụng cùng cơ chế thanh toán. Chủ nhà cần xác định giá được thỏa thuận theo hình thức trọn gói, đơn giá cố định, đơn giá điều chỉnh hoặc hình thức phù hợp khác.

Với hợp đồng trọn gói, cần làm rõ phạm vi công việc và những điều kiện được phép điều chỉnh giá. Với hợp đồng theo đơn giá, phải xác định nguyên tắc nghiệm thu khối lượng thực tế, đơn giá áp dụng và cách xử lý thay đổi.

Đồng thời, cần kiểm tra thời hạn hiệu lực báo giá, điều kiện điều chỉnh giá vật tư, thuế áp dụng, các khoản phí đã bao gồm và những trường hợp có thể làm thay đổi giá trị hợp đồng theo thỏa thuận hợp pháp.

Chủ nhà không nên chỉ dựa vào tên gọi hợp đồng trọn gói để kết luận rằng mọi công việc cần thiết đều đã được tính trong giá. Phạm vi được mô tả trong hợp đồng và các phụ lục mới là căn cứ quan trọng để xác định nghĩa vụ của các bên.

Kiểm tra tiến độ thanh toán, nghiệm thu và bảo hành

Hai báo giá có cùng tổng giá trị nhưng điều kiện thanh toán khác nhau sẽ tạo ra mức độ kiểm soát dòng tiền khác nhau đối với gia đình.

Chủ nhà nên xem xét tỷ lệ tạm ứng, các đợt thanh toán, điều kiện nghiệm thu tương ứng và hồ sơ cần cung cấp trước mỗi lần thanh toán.

Tiến độ thanh toán nên gắn với những mốc công việc có thể kiểm tra, tránh tình trạng giá trị đã thanh toán vượt quá đáng kể khối lượng thực tế được nghiệm thu mà không có cơ chế bảo đảm phù hợp.

Ngoài ra, cần làm rõ thời điểm bàn giao, hồ sơ nghiệm thu, trách nhiệm xử lý khiếm khuyết, thời hạn và phạm vi bảo hành, đầu mối tiếp nhận thông tin cũng như thời gian phản hồi theo hợp đồng và quy định áp dụng.

Với các công tác kết cấu và những vị trí kỹ thuật quan trọng, cần chú trọng hồ sơ kiểm tra chất lượng, nghiệm thu công việc bị che khuất và biên bản nghiệm thu theo từng giai đoạn.

Bảng tiêu chí chấm điểm khi so sánh các báo giá

Khi đã có thông tin tương đối đầy đủ, chủ nhà có thể sử dụng bảng đánh giá có trọng số để hỗ trợ quyết định. Đây là công cụ tham khảo, không thay thế việc kiểm tra năng lực nhà thầu hoặc đánh giá kỹ thuật chuyên môn.

Trọng số trên chỉ là một cách phân bổ tham khảo. Chủ nhà có thể điều chỉnh theo đặc thù công trình, nhưng cần xác định trước khi chấm điểm để hạn chế đánh giá thiên lệch.

Chỉ nên chấm điểm các phương án đã đáp ứng điều kiện pháp lý, yêu cầu kỹ thuật và an toàn cần thiết. Không dùng điểm giá thấp để bù cho phương án không đáp ứng yêu cầu bắt buộc.

Có thể chấm từng tiêu chí theo thang 1 đến 5 và tính điểm tổng hợp bằng cách nhân điểm từng tiêu chí với trọng số tương ứng. Đối với tiêu chí giá, chỉ so sánh các giá trị đã được chuẩn hóa; nếu còn nhiều khoản chưa xác định, cần tiếp tục làm rõ thay vì cho điểm cao vì giá công bố thấp.

Checklist câu hỏi cần xác nhận trước khi quyết định chọn nhà thầu

Trước khi lựa chọn, chủ nhà nên yêu cầu nhà thầu trả lời rõ từng câu hỏi dưới đây bằng văn bản:

• Hai báo giá đã sử dụng cùng phiên bản bản vẽ và cùng cơ sở tính diện tích hay chưa?
• Có hạng mục nào trong hồ sơ thiết kế chưa được đưa vào phạm vi báo giá hay không?
• Khối lượng các công tác chính đã được đối chiếu và có cơ sở đo bóc rõ ràng chưa?
• Chủng loại, quy cách và tiêu chuẩn vật tư đã được thống nhất hay chưa?
• Biện pháp thi công có phù hợp điều kiện công trường, kết cấu và yêu cầu an toàn hay không?
• Chi phí máy móc, giàn giáo, vận chuyển, bốc dỡ và xử lý xà bần thuộc trách nhiệm bên nào?
• Các khoản tạm tính đã có đơn giá, phương thức nghiệm thu và nguyên tắc quyết toán chưa?
• Danh mục hạng mục loại trừ đã được liệt kê đầy đủ và xác nhận bằng văn bản hay chưa?
• Điều kiện điều chỉnh giá và phê duyệt khối lượng phát sinh đã được thể hiện rõ trong hợp đồng chưa?
• Tiến độ thanh toán, nghiệm thu, bảo hành và trách nhiệm xử lý khiếm khuyết đã được thống nhất hay chưa?

Nếu còn những câu hỏi quan trọng chưa được giải đáp, chủ nhà nên yêu cầu cập nhật hồ sơ báo giá trước khi ra quyết định. Việc làm rõ ở giai đoạn này thường thuận lợi hơn so với xử lý bất đồng khi công trình đã triển khai.

Nguyên tắc lựa chọn báo giá phù hợp với ngân sách và yêu cầu công trình

Sau cùng, chủ nhà không nhất thiết phải lựa chọn đơn vị có giá thấp nhất hoặc cao nhất. Phương án phù hợp cần đáp ứng đồng thời yêu cầu thiết kế, tiêu chuẩn vật tư, biện pháp thi công, điều kiện công trường và khả năng tài chính của gia đình.

Chủ nhà nên ưu tiên báo giá có cấu trúc rõ ràng, giải thích được căn cứ khối lượng, nhận diện minh bạch khoản loại trừ, có phương án xử lý thay đổi và thể hiện trách nhiệm của nhà thầu bằng các điều khoản có thể kiểm tra.

Ngoài báo giá, cần đánh giá năng lực thực hiện qua hồ sơ pháp lý phù hợp, nhân sự phụ trách, kinh nghiệm với loại công trình tương tự và quy trình kiểm soát chất lượng. Những thông tin này nên được xác minh bằng hồ sơ hoặc bằng chứng cụ thể thay vì chỉ dựa trên lời giới thiệu.

Nguyên Phát định hướng tư vấn theo nguyên tắc làm rõ phạm vi và chi phí trước hợp đồng. Khi tiếp nhận hồ sơ của chủ nhà, việc đối chiếu cần bắt đầu từ bản vẽ, khối lượng, vật tư, biện pháp thi công và điều kiện hiện trường, qua đó nhận diện những điểm khác biệt có thể ảnh hưởng đến ngân sách.

So sánh báo giá thi công xây dựng phần thô đúng cách là so sánh giá trị thực hiện trên cùng một phạm vi, cùng yêu cầu kỹ thuật và cùng nguyên tắc phân định trách nhiệm. Một bảng giá rõ ràng không loại bỏ mọi biến động trong thi công, nhưng giúp chủ nhà có cơ sở kiểm tra, kiểm soát và xử lý thay đổi minh bạch.

Nếu đang phân vân giữa nhiều phương án, chủ nhà nên chuẩn bị các bảng giá đã nhận, bản vẽ hiện có và thông tin khu đất để được rà soát trước khi ký hợp đồng. Gửi các báo giá đang cân nhắc để Nguyên Phát hỗ trợ đối chiếu phạm vi và phương án thi công.