Cách lập dự toán xây dựng nhà biệt thự theo từng hạng mục

Với biệt thự, dự toán không nên lấy diện tích sàn nhân đơn giá chung. Công trình gồm khối nhà chính, mái, mặt đứng, không gian ngoài trời và hạng mục phụ trợ. Vì vậy, dự toán xây dựng nhà biệt thự phải dựa trên hồ sơ thiết kế, bóc tách theo cấu kiện, vật liệu và phạm vi thi công.

Hồ sơ đầu vào và phạm vi dự toán

Hồ sơ thiết kế và phạm vi lập dự toán xây dựng biệt thự chuyên nghiệp - Nguyên Phát (NP Group)

Hồ sơ cần chuẩn bị

Chủ nhà nên tập hợp bản vẽ kiến trúc, kết cấu, điện, cấp thoát nước và bản vẽ kỹ thuật. Hồ sơ cần thể hiện kích thước, cao độ, mặt cắt, cấu tạo mái, cầu thang, ban công, lan can, khu vệ sinh và vị trí có yêu cầu hoàn thiện đặc biệt.

Nếu thiết kế mới ở giai đoạn ý tưởng, dự toán chỉ có giá trị tham khảo và phải ghi rõ giả định. Khi hồ sơ kỹ thuật hoàn chỉnh, Nguyên Phát đối chiếu các bộ môn để phát hiện chỗ thiếu kích thước, khác cao độ hoặc chưa thống nhất vật tư.

Ngoài bản vẽ, cần bảng tiêu chuẩn vật tư, danh mục thiết bị và yêu cầu chất lượng. Chủ nhà nên cung cấp giấy phép xây dựng, hiện trạng khu đất, điều kiện tiếp cận công trường và yêu cầu riêng để dự toán phản ánh đúng phạm vi.

Yêu cầu an toàn, kết cấu và kỹ thuật cần đối chiếu với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia, tiêu chuẩn TCVN phù hợp và quy định liên quan của Bộ Xây dựng. Việc viện dẫn phải căn cứ hạng mục, phiên bản còn hiệu lực, tránh liệt kê tiêu chuẩn chung nhưng không xác định nội dung áp dụng.

Tách khối nhà và công trình phụ

Bảng dự toán nên chia nhóm: khối nhà chính; mái và kết cấu phụ; sân, cổng, hàng rào; cảnh quan, hồ bơi; hệ thống kỹ thuật ngoài nhà; khoản tạm tính. Cách chia giúp nhận diện chi phí công trình chính và hạng mục có thể triển khai theo giai đoạn.

Trong từng nhóm, cần phân định vật tư do nhà thầu cung cấp, thiết bị do chủ nhà mua, phần việc của đơn vị chuyên ngành và công tác ngoài hợp đồng. Nếu chọn dịch vụ xây nhà trọn gói, phạm vi cung cấp cần được ghi rõ ngay từ đầu.

Nguyên Phát khuyến nghị lập bảng phạm vi công việc trước bảng giá. Mỗi đầu việc cần mô tả, vị trí, đơn vị tính, khối lượng, quy cách vật tư và trách nhiệm. Đây là cơ sở so sánh báo giá cùng phạm vi, tránh giá thấp do thiếu hạng mục hoặc khác tiêu chuẩn.

Bóc tách móng, kết cấu, cầu thang và mái

Bóc tách khối lượng móng, kết cấu bê tông, cầu thang và mái biệt thự - Nguyên Phát (NP Group)

Móng và khung kết cấu

Khi lập dự toán xây dựng nhà biệt thự, khối lượng móng không thể xác định chỉ từ diện tích xây dựng. Cần xem khảo sát địa chất, tải trọng, giải pháp móng và điều kiện nhà liền kề. Các đầu việc thường gồm đào đất, bê tông, cốt thép, cốp pha và xử lý nền nếu có.

Với từng cấu kiện, lấy kích thước bản vẽ để tính bê tông, cốt thép và cốp pha theo quy tắc đo bóc. Khối lượng đào đất cần xét kích thước hố đào, cao độ đáy móng, chống đỡ và vận chuyển; không tự giả định biện pháp hoặc hao hụt khi chưa có căn cứ.

Khung kết cấu được tách theo tầng và cấu kiện, gồm cột, dầm, sàn, vách, lõi thang và cấu kiện đặc biệt. Bảng tính thể hiện riêng bê tông, cốt thép, cốp pha; đồng thời đối chiếu lỗ mở, hộp gen, ô thông tầng và vị trí thiết bị để tránh trùng hoặc sót.

Cầu thang và mái

Cầu thang cần bóc bản thang, chiếu nghỉ, dầm đỡ, bê tông, cốt thép, cốp pha và lớp hoàn thiện. Nếu dùng đá, gỗ, kính hoặc lan can kim loại, cần xác định quy cách, chiều dày, liên kết và phạm vi tay vịn trước khi chốt chi phí.

Mái cần phân biệt mái bê tông cốt thép, mái dốc, mái kính hoặc mái kết hợp. Ngoài kết cấu chịu lực, dự toán có thể gồm tạo dốc, chống thấm, cách nhiệt, lớp lợp, máng xối và thoát nước. Chi tiết giao mái, sê-nô, chân tường cần được kiểm tra riêng.

Đối với thi công phần thô, bảng khối lượng phải thống nhất cách đo, vật liệu và biện pháp dự kiến. Nếu nền đất hoặc nhà lân cận chưa được khảo sát đầy đủ, khoản có thể thay đổi phải ghi là giả định hoặc tạm tính, kèm điều kiện xác nhận.

Dự toán mặt đứng, hoàn thiện và phụ trợ

Dự toán chi phí mặt đứng, vật liệu hoàn thiện và hạng mục phụ trợ biệt thự - Nguyên Phát (NP Group)

Mặt đứng và hoàn thiện

Mặt đứng biệt thự có thể gồm sơn ngoài trời, đá ốp, gạch trang trí, lam che nắng, mái đua, ban công, lan can, cửa và kính. Mỗi loại cần xác định diện tích, quy cách, chiều dày, phụ kiện và cách liên kết; chi tiết nhiều góc cạnh nên đo riêng.

Hoàn thiện bên trong nên chia theo phòng khách, bếp, phòng ngủ, vệ sinh, phòng sinh hoạt chung, khu kỹ thuật và hành lang. Trong từng không gian, bóc riêng nền, tường, trần, cửa, thiết bị điện, thiết bị vệ sinh và hạng mục cố định để dễ điều chỉnh ngân sách.

Mỗi vật tư cần có mã hoặc mô tả nhận diện, kích thước, màu sắc, thương hiệu hay phân khúc và đơn vị tính. Gạch cần nêu kích thước, cách lát; sơn cần phân biệt bột bả, sơn lót, số lớp; cửa cần nêu khung, kính, phụ kiện và kiểu mở.

Cổng, sân vườn và hồ bơi

Các hạng mục ngoài nhà cần có nhóm dự toán riêng, kể cả khi dự kiến thi công sau. Cổng và hàng rào có thể gồm móng, trụ, tường hoặc khung kim loại, cánh cổng, motor và sơn bảo vệ. Sân cần tính nền, vật liệu lát, bó vỉa, rãnh thu nước và độ dốc.

Sân vườn có thể gồm đất trồng, cây, bồn, cỏ, hệ tưới, chiếu sáng và đường dạo. Hồ bơi cần làm rõ kết cấu bể, chống thấm, hoàn thiện lòng hồ, thiết bị lọc, đường ống và tủ điện. Nếu chưa có thiết kế, nên lập khoản tạm tính có căn cứ.

Cần đối chiếu hạng mục ngoài nhà với cao độ sân, thoát nước mưa, cấp điện ngoài trời và ranh đất. Thay đổi cốt nền, vị trí cổng hoặc hướng thoát nước có thể ảnh hưởng nhiều khối lượng, nên phải cập nhật bản vẽ tổng mặt bằng và kỹ thuật trước khi xác nhận.

Kiểm tra dự toán và dự phòng ngân sách

Kiểm tra tổng dự toán và phương án dự phòng ngân sách xây dựng biệt thự - Nguyên Phát (NP Group)

Một bảng dự toán xây dựng nhà biệt thự có thể kiểm tra cần có mã công tác, mô tả, đơn vị, khối lượng, đơn giá, thành tiền, căn cứ bản vẽ và ghi chú phạm vi. Các nhóm chi phí nên tổng hợp riêng để thấy tỷ trọng móng, kết cấu, hoàn thiện và phụ trợ.

Trước khi chốt, rà soát ba lớp: đối chiếu khối lượng với bản vẽ; kiểm tra phạm vi để phát hiện công việc trùng, thiếu hoặc ghi ở nhiều nhóm; và so sánh đơn giá, tiêu chuẩn vật tư trên cùng cơ sở. Với cấu kiện chính, nên kiểm tra lại kích thước và phép tính.

Chủ nhà cần làm rõ khoản tạm tính, khoản chưa bao gồm và điều kiện điều chỉnh. Dự phòng ngân sách phải tách khỏi khối lượng chưa bóc tách, đồng thời phân biệt rủi ro đã nhận diện, thay đổi do chủ nhà lựa chọn và công việc thiếu dữ liệu. Mức dự phòng tùy hồ sơ và hợp đồng.

Trong thương thảo, bản vẽ, bảng khối lượng, tiêu chuẩn vật tư và điều khoản thanh toán phải thống nhất. Hợp đồng nên quy định quy trình xác nhận phát sinh, người duyệt, cách tính đơn giá công việc mới và hồ sơ nghiệm thu.

Ở giai đoạn chuẩn bị, Nguyên Phát có thể tư vấn sơ bộ phương án và lập phương án đầu tư sơ bộ từ quy mô, hồ sơ hiện có. Khi thiết kế đủ chi tiết, dự toán xây dựng nhà biệt thự giúp chủ nhà xác định chi phí xây dựng với tổng mức đầu tư, khoản ưu tiên và hạng mục có thể phân kỳ.

Chủ nhà có thể gửi bản vẽ và danh mục vật tư để Nguyên Phát kiểm tra phạm vi, giả định và hạng mục còn thiếu trước khi thống nhất ngân sách. Gửi hồ sơ thiết kế và tiêu chuẩn vật tư dự kiến để Nguyên Phát bóc tách khối lượng, lập dự toán và kiểm tra ngân sách xây dựng biệt thự.