Cách tính giá xây nhà phần thô theo diện tích thi công

Khi đã xác định được tổng diện tích xây dựng quy đổi, chủ nhà có thể ước tính ngân sách phần thô bằng cách kết hợp diện tích với đơn giá thi công phù hợp. Tuy nhiên, cách tính giá xây nhà phần thô không chỉ dừng ở phép nhân hai con số, bởi điều kiện mặt bằng và những hạng mục đặc thù cũng có thể ảnh hưởng đến tổng chi phí.

Một phép tính sơ bộ có giá trị khi chủ nhà biết rõ đơn giá đang bao gồm công việc nào, khoản nào phải tính riêng và điều kiện áp dụng ra sao. Nguyên Phát hướng dẫn phương pháp chuyển diện tích xây dựng thành giá trị gói phần thô, giúp gia đình chủ động ngân sách trước khi yêu cầu báo giá chính thức.

Dữ liệu và đơn giá cần xác định trước khi tính

Dữ liệu diện tích và đơn giá xây nhà phần thô - Nguyên Phát (NP Group)

Để bắt đầu, chủ nhà cần chuẩn bị tổng diện tích xây dựng đã quy đổi, quy mô công trình, phương án kết cấu dự kiến và vị trí xây dựng. Đây là những thông tin giúp đơn vị tư vấn lựa chọn mức đơn giá tham khảo phù hợp, thay vì áp dụng một con số chung cho mọi loại nhà phố.

Đối với công trình đã có bản vẽ thiết kế, diện tích cần đối chiếu với hồ sơ kiến trúc và kết cấu hiện hành. Nếu mới có phương án sơ bộ, chủ nhà nên ghi rõ những giả định chưa được xác nhận để tránh xem kết quả tính toán ban đầu là ngân sách thi công đã chốt.

Đơn giá phần thô được áp dụng trên cơ sở nào?

Đơn giá thi công phần thô thường được thể hiện theo đồng trên mét vuông diện tích xây dựng quy đổi. Mức giá này phụ thuộc vào phạm vi công việc, quy cách vật tư, giải pháp kết cấu, điều kiện tổ chức thi công và thời điểm lập báo giá. Vì vậy, hai nhà thầu sử dụng cùng đơn vị tính vẫn có thể đưa ra mức giá khác nhau.

Chủ nhà cần làm rõ đơn giá có bao gồm vật tư và nhân công phần thô, hệ thống điện nước âm tường, chống thấm tại các vị trí quy định hay nhân công hoàn thiện hay không. Những nội dung này phải được xác nhận bằng bảng phạm vi công việc, không nên suy đoán chỉ từ tên gọi gói xây dựng.

Chẳng hạn, một báo giá thi công nhà phố có thể bao gồm phần thô và nhân công hoàn thiện, trong khi báo giá khác chỉ tính các công tác xây dựng thô. Nếu không chuẩn hóa phạm vi trước khi so sánh, mức đơn giá thấp hơn chưa chắc tạo ra tổng chi phí xây nhà phố thấp hơn.

Cách tính giá cơ sở từ tổng diện tích xây dựng

Cách tính giá xây nhà phần thô theo tổng diện tích xây dựng - Nguyên Phát (NP Group)

Khi đã thống nhất tổng diện tích và đơn giá áp dụng, chủ nhà có thể xác định giá trị cơ sở của gói thi công. Đây là bước trọng tâm trong cách tính giá xây dựng phần thô, tạo ra con số nền để tiếp tục bổ sung hoặc điều chỉnh theo đặc điểm thực tế công trình.

Giá phần thô cơ sở = Tổng diện tích xây dựng quy đổi × Đơn giá phần thô/m².

Ví dụ, một nhà phố có tổng diện tích xây dựng quy đổi là 300 m². Giả sử đơn giá phần thô được lựa chọn để minh họa là 3.600.000 đồng/m², giá trị cơ sở được tính bằng 300 × 3.600.000 = 1.080.000.000 đồng, tương đương 1,08 tỷ đồng.

Đơn giá trong ví dụ chỉ là giả định phục vụ hướng dẫn phép tính, không phải báo giá hiện hành của Nguyên Phát. Giá trị 1,08 tỷ đồng cũng chưa mặc nhiên bao gồm các hạng mục ngoài phạm vi đơn giá, chi phí phát sinh do điều kiện thi công hoặc những khoản thuế chưa được xác định.

Chuyển giá cơ sở thành tổng giá trị dự kiến

Để kết quả sát hơn với nhu cầu thực tế, chủ nhà cần cộng những công việc đặc thù chưa nằm trong đơn giá cơ sở và phần chi phí tăng thêm do điều kiện mặt bằng. Đồng thời, phải loại trừ các khoản đã được tính trong đơn giá nhằm tránh cộng trùng cùng một nội dung công việc.

Tổng giá phần thô sơ bộ = Giá phần thô cơ sở + Chi phí hạng mục đặc thù ngoài đơn giá + Chi phí điều chỉnh điều kiện thi công.

Giả sử công trình trong ví dụ có hạng mục đặc thù dự kiến 45 triệu đồng và chi phí điều chỉnh mặt bằng 18 triệu đồng. Tổng giá sơ bộ sẽ là 1.080.000.000 + 45.000.000 + 18.000.000 = 1.143.000.000 đồng, trước các khoản chưa bao gồm hoặc nghĩa vụ thuế cần xác nhận.

Bảng tính cho thấy giá trị cuối cùng có thể khác với phép nhân diện tích và đơn giá ban đầu. Điểm quan trọng không phải cộng thêm một tỷ lệ dự phòng tùy ý, mà là xác định nguyên nhân, khối lượng và cơ sở tính của từng khoản bổ sung.

Hạng mục đặc thù và điều kiện mặt bằng điều chỉnh giá ra sao?

Hạng mục móng và điều kiện mặt bằng ảnh hưởng giá xây thô - Nguyên Phát (NP Group)

Không phải mọi công trình đều sử dụng cùng phương án móng, giải pháp kết cấu hoặc thiết bị thi công. Đối với những phần việc chưa được bao gồm trong đơn giá theo mét vuông, dự toán cần thể hiện riêng theo khối lượng và phương pháp thi công dự kiến.

Những hạng mục cần bóc tách riêng

Các công việc có thể cần lập dự toán độc lập gồm ép cọc, xử lý nền đất yếu, gia cố công trình liền kề, đào đất tầng hầm hoặc kết cấu đặc biệt. Việc cộng riêng chỉ thực hiện khi nội dung đó chưa được tính trong giá cơ sở, bởi phạm vi thực tế của từng gói thi công có thể khác nhau.

Chẳng hạn, chi phí ép cọc có thể phụ thuộc vào chủng loại cọc, chiều dài thực tế, điều kiện địa chất và biện pháp thi công. Nếu chưa có thông tin khảo sát phù hợp, chủ nhà chỉ nên sử dụng khối lượng tạm tính và yêu cầu đơn vị lập dự toán nêu rõ cơ chế điều chỉnh khi có kết quả xác nhận.

Với công trình xây căn hộ dịch vụ hoặc nhà phố cho thuê, hệ thống kỹ thuật có thể phức tạp hơn nhà ở thông thường. Những yêu cầu liên quan đến bể nước, phòng kỹ thuật, trục cấp thoát nước hoặc cấu kiện chịu tải cần được xác định qua hồ sơ thiết kế và phân định rõ phần việc thuộc gói thô.

Ảnh hưởng của điều kiện mặt bằng thi công

Vị trí công trình tại TP.HCM có thể ảnh hưởng đến chi phí vận chuyển vật tư, tập kết thiết bị và tổ chức nhân công. Nhà trong hẻm nhỏ, đường hạn chế tải trọng hoặc khu vực không có chỗ tập kết vật liệu thường cần phương án giao nhận khác với công trình nằm trên tuyến đường thuận lợi.

Ngoài ra, khoảng cách đến công trình lân cận, khả năng sử dụng máy móc, khung giờ được phép vận chuyển và vị trí cấp điện nước tạm cũng cần được khảo sát. Những yếu tố này có thể làm thay đổi hao phí nhân công, số chuyến vận chuyển hoặc biện pháp bảo vệ hiện trường.

Trong dự toán xây dựng nhà phố, phần điều chỉnh nên trình bày thành từng công việc có căn cứ, chẳng hạn chi phí trung chuyển vật tư hoặc thuê thiết bị phù hợp. Nếu đơn giá ban đầu đã phản ánh điều kiện hẻm nhỏ, không nên tiếp tục tính thêm toàn bộ khoản phụ phí tương ứng.

Đối với dự án thi công nhà phố cho thuê, tiến độ bàn giao cũng có thể tác động đến phương án tổ chức thi công. Chủ đất nên trao đổi thời gian triển khai và các hạn chế thực tế ngay từ đầu để đơn vị tư vấn đánh giá chi phí trên cùng một cơ sở.

Loại trừ chi phí ngoài gói và kiểm tra kết quả dự toán

Kiểm tra dự toán và chi phí ngoài gói xây nhà phần thô - Nguyên Phát (NP Group)

Sau khi xác định giá trị gói phần thô, chủ nhà cần phân biệt khoản thuộc hợp đồng đang xem xét với ngân sách tổng thể của công trình. Sự phân biệt này đặc biệt quan trọng khi so sánh phương án xây phần thô với dịch vụ xây nhà trọn gói, vì phạm vi cung cấp vật tư và trách nhiệm thực hiện không giống nhau.

Những khoản chưa nên gộp vào giá phần thô

Vật tư hoàn thiện như gạch ốp lát, sơn, thiết bị vệ sinh, cửa, đèn trang trí và nội thất rời không nên tự động cộng vào giá phần thô. Trường hợp hợp đồng có bao gồm nhân công hoàn thiện, cần tách rõ phần nhân công này với vật tư hoàn thiện do chủ nhà hoặc nhà thầu cung cấp.

Các khoản thiết kế, khảo sát, thủ tục giấy phép xây dựng, chi phí hoàn công hoặc những dịch vụ tư vấn khác cũng cần được ghi nhận theo thỏa thuận cụ thể. Những khoản thuế, lệ phí hoặc chi phí liên quan đến cơ quan quản lý phải được xác định theo quy định áp dụng, thay vì mặc nhiên xem chúng là thành phần của đơn giá xây thô.

Với gia đình muốn dự trù ngân sách hoàn thiện nhà phố, nên lập một bảng chi phí độc lập dựa trên chủng loại vật tư, khối lượng và mức đầu tư mong muốn. Đơn giá hoàn thiện nhà phố chỉ có ý nghĩa so sánh khi cùng điều kiện cung cấp và cùng tiêu chuẩn chất lượng.

Kiểm tra số liệu trước khi yêu cầu báo giá chính thức

Trước khi gửi yêu cầu báo giá, chủ nhà nên đối chiếu tổng diện tích quy đổi, phạm vi công việc, đơn giá áp dụng và các khoản tính riêng. Cách tính giá nhà xây thô chỉ thực sự hữu ích khi những dữ liệu đầu vào có thể kiểm tra và cập nhật theo hồ sơ thiết kế.

• Diện tích: Xác nhận tổng diện tích quy đổi và phiên bản bản vẽ đang sử dụng.
• Đơn giá: Kiểm tra loại vật tư, phạm vi nhân công, thuế và thời hạn hiệu lực báo giá.
• Hạng mục đặc thù: Yêu cầu thể hiện khối lượng tạm tính, đơn vị tính và đơn giá riêng.
• Điều kiện thi công: Cung cấp chiều rộng hẻm, khả năng tập kết và các hạn chế tiếp cận công trình.
• Điều khoản hợp đồng: Làm rõ phương pháp nghiệm thu, điều chỉnh khối lượng và xử lý công việc ngoài phạm vi.

Ở bước báo giá chính thức, hồ sơ thiết kế cần được rà soát với những quy chuẩn kỹ thuật quốc gia và tiêu chuẩn TCVN có liên quan, theo yêu cầu áp dụng của công trình. Chủ nhà cũng nên kiểm tra sự phù hợp giữa phương án thi công và giấy phép xây dựng, tránh lập dự toán trên một phương án chưa thống nhất.

Nguyên Phát ưu tiên khảo sát hiện trạng, làm rõ phạm vi công việc và bóc tách khối lượng trước khi thống nhất giá trị hợp đồng. Cách tiếp cận này giúp chủ nhà nhìn thấy những giả định có thể thay đổi, biết khoản nào cần xác nhận thêm và có cơ sở kiểm soát chi phí khi triển khai.

Tóm lại, cách tính giá xây nhà phần thô nên bắt đầu từ diện tích đã quy đổi, sau đó xác định đơn giá tương ứng và bổ sung những chi phí thực sự nằm ngoài phạm vi cơ sở. Một bảng tính minh bạch, đi kèm hồ sơ và điều khoản rõ ràng, sẽ giúp gia đình hạn chế chênh lệch ngân sách không được dự liệu trước khi ký hợp đồng.

Cung cấp diện tích xây dựng và điều kiện mặt bằng để Nguyên Phát tính giá phần thô sơ bộ cho công trình. Chủ nhà có thể gửi thêm bản vẽ, vị trí xây dựng và yêu cầu kết cấu qua website npgroup.vn để được tư vấn phạm vi công việc và phương án lập dự toán phù hợp.