Quy trình xin phép xây dựng nhà ở gồm những bước nào?

Cần kiểm tra những điều kiện nào trước khi xin phép xây dựng?

Mặt tiền kiến trúc nhà phố hiện đại sang trọng - Nguyên Phát (NP Group)

Quy trình xin phép xây dựng bắt đầu bằng việc xác định thửa đất có được phép xây dựng nhà ở theo mục đích sử dụng đất và quy hoạch đang áp dụng hay không. Đây là bước quyết định phạm vi xây dựng, không nên chỉ dựa vào diện tích trên giấy chứng nhận hoặc hiện trạng nhà liền kề.

Tiếp theo, cần đối chiếu chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, khoảng lùi, mật độ, chiều cao, số tầng và yêu cầu kiến trúc. Thiết kế phải xác định quy chuẩn kỹ thuật quốc gia, tiêu chuẩn TCVN áp dụng, đồng thời xem xét an toàn kết cấu, công trình lân cận, môi trường, phòng cháy chữa cháy và đấu nối hạ tầng.

Chủ nhà cần chuẩn bị và thống nhất thông tin công trình ra sao?

Quy trình thi công kết cấu bê tông cốt thép chuẩn kỹ thuật - Nguyên Phát (NP Group)

Trước khi nộp, chủ nhà và đơn vị thiết kế cần thống nhất công năng, quy mô, số tầng, chiều cao, diện tích từng tầng, vị trí cầu thang, giếng trời, ban công và giải pháp móng. Nguyên Phát kiểm tra giấy tờ đất, kích thước thực tế và thông tin quy hoạch để phát hiện sớm điểm chưa thống nhất.

Cụm từ tờ trình xin phép xây dựng thường dùng trong giao tiếp, nhưng hồ sơ nhà ở riêng lẻ sử dụng Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Bản vẽ thể hiện vị trí, mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt, móng và đấu nối hạ tầng; công trình liền kề cần cam kết an toàn.

Hồ sơ xin phép xây dựng được nộp tại đâu?

Hồ sơ được nộp trực tuyến toàn trình tại Cổng Dịch vụ công quốc gia. Chủ nhà chọn thủ tục cấp phép tương ứng, kê khai thông tin, tải giấy tờ và bản vẽ điện tử theo yêu cầu của hệ thống, gửi đến cơ quan có thẩm quyền, lưu mã hồ sơ và thực hiện lệ phí theo hướng dẫn.

Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân tại TP.HCM thường do UBND xã, phường nơi có công trình cấp phép. Công trình trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao hoặc khu kinh tế thuộc thẩm quyền ban quản lý. Nếu có sự cố khách quan, đột xuất, hồ sơ được nhận tại Bộ phận Một cửa hoặc qua bưu chính công ích.

Cơ quan tiếp nhận kiểm tra và xử lý hồ sơ như thế nào?

Theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP, quy trình xin phép xây dựng nhà ở riêng lẻ có thời hạn giải quyết 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trong 03 ngày làm việc đầu, cơ quan cấp phép thẩm định và kiểm tra thực địa nếu cần; cơ quan được hỏi ý kiến chuyên ngành có 02 ngày làm việc để phản hồi.

Trong quá trình thẩm định, cơ quan cấp phép đối chiếu mục đích sử dụng đất, quy hoạch, bản vẽ, an toàn công trình và các điều kiện liên quan. Nếu tài liệu thiếu, sai quy cách hoặc không phù hợp thực tế, cơ quan phải thông báo một lần bằng thư điện tử hoặc tin nhắn để chủ nhà bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.

Chủ nhà cần làm gì khi được yêu cầu bổ sung hoặc điều chỉnh hồ sơ?

Chủ nhà có 02 ngày làm việc kể từ khi nhận thông báo để bổ sung, hoàn thiện hồ sơ. Nếu nội dung bổ sung vẫn không đáp ứng yêu cầu, cơ quan có thẩm quyền thông báo lý do không cấp giấy phép trong 01 ngày làm việc; hồ sơ phải được hoàn thiện và thực hiện lại quy trình đề nghị cấp phép.

Nguyên Phát khuyến nghị lập bảng theo dõi gồm nội dung được yêu cầu, tài liệu cần sửa, người phụ trách và thời hạn hoàn tất. Nếu thay đổi quy mô, vị trí hoặc số tầng, cần rà soát đồng bộ bản vẽ kiến trúc, kết cấu và móng để hạn chế sai khác giữa các bộ môn.

Sau khi nhận giấy phép xây dựng cần kiểm tra những nội dung nào?

Khi nhận giấy phép, chủ nhà cần kiểm tra tên chủ đầu tư, địa điểm, vị trí xây dựng, loại và cấp công trình, cốt xây dựng, chỉ giới, mật độ và hệ số sử dụng đất nếu có. Với nhà ở riêng lẻ, cần đối chiếu tổng diện tích sàn, diện tích xây dựng tầng trệt, số tầng và chiều cao tối đa.

Chủ nhà cần đối chiếu bộ bản vẽ được cơ quan cấp phép xác nhận kèm giấy phép; ranh xây dựng, ban công, ô thông tầng, tầng lửng, tum, tầng hầm và mái phải đúng phương án. Theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP, thời hạn khởi công ghi trong giấy phép không quá 12 tháng kể từ ngày cấp hoặc gia hạn.

Cần chuẩn bị gì trước khi khởi công theo giấy phép đã cấp?

Sau khi có giấy phép, chủ nhà nên rà soát bản vẽ thi công, hợp đồng với nhà thầu, mặt bằng và tiến độ triển khai. Cần thống nhất biện pháp thi công, phương án bảo vệ công trình liền kề, cách kiểm tra vật tư và nghiệm thu theo từng giai đoạn để hạn chế sai khác so với hồ sơ được cấp phép.

Với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, Điều 48 Luật Xây dựng 2026 yêu cầu có giấy phép và xây trên đất ở hợp pháp; trường hợp này không phải gửi thông báo khởi công. Chủ nhà vẫn nên chuẩn bị bản vẽ thi công, hợp đồng và biện pháp bảo vệ công trình liền kề.

Kết luận

Thực hiện đúng quy trình xin phép xây dựng giúp chủ nhà kiểm soát điều kiện khu đất, thông tin thiết kế và phạm vi được phép thi công. Với công trình do tổ chức làm chủ đầu tư hoặc loại công trình khác, cần rà soát riêng điều kiện khởi công và nghĩa vụ thông báo theo Điều 48 Luật Xây dựng 2026 và Điều 12 Nghị định 207/2026/NĐ-CP.

Việc chuẩn bị đúng từ đầu giúp hạn chế điều chỉnh thiết kế và phát sinh do khác biệt giữa giấy phép, bản vẽ và thực tế thi công; đồng thời làm rõ khối lượng, dự toán xây dựng nhà phố. Liên hệ Nguyên Phát để được hỗ trợ kiểm tra điều kiện xây dựng, chuẩn bị bản vẽ và theo dõi hồ sơ xin phép trước khi khởi công.