Những tiêu chí lựa chọn nhà thầu xây dựng phù hợp với công trình

Khi đã có một số đơn vị thi công tiềm năng, chủ nhà thường gặp khó khăn vì mỗi nhà thầu đưa ra phương án kỹ thuật, báo giá và điều kiện hợp đồng khác nhau. Đơn vị có giá thấp chưa chắc tiết kiệm hơn, trong khi đơn vị có nhiều kinh nghiệm cũng chưa chắc phù hợp với đặc điểm công trình. Vì vậy, việc xác định tiêu chí lựa chọn nhà thầu xây dựng cần bắt đầu từ yêu cầu thực tế của ngôi nhà, sau đó đối chiếu năng lực, giải pháp thi công, phạm vi công việc, tiến độ và trách nhiệm hợp đồng. Bài viết dưới đây hướng dẫn chủ nhà thiết lập phương pháp so sánh cụ thể trước khi quyết định ký kết.

Cần xác định yêu cầu công trình nào trước khi mời nhà thầu?

Xác định yêu cầu công trình xây dựng phù hợp cùng Nguyên Phát (NP Group)

Trước khi đánh giá nhà thầu, chủ nhà cần xác định rõ mình đang yêu cầu xây dựng công trình như thế nào. Đây là cơ sở để các đơn vị đề xuất giải pháp kỹ thuật và lập báo giá theo cùng một mục tiêu. Nếu thông tin đầu vào khác nhau, kết quả so sánh cũng dễ thiếu chính xác.

Xác định mục đích sử dụng và quy mô xây dựng

Nhà phố để ở lâu dài, nhà phố kết hợp kinh doanh và căn hộ dịch vụ cho thuê có những yêu cầu khác nhau về công năng, kết cấu, hệ thống kỹ thuật và phương án vận hành. Với nhà để ở, chủ nhà có thể ưu tiên sự thuận tiện trong sinh hoạt, thông gió, ánh sáng tự nhiên, khả năng thay đổi công năng và chi phí bảo trì. Với nhà phố kinh doanh hoặc căn hộ dịch vụ, cần xem xét thêm việc phân chia không gian, lối tiếp cận, hệ thống điện nước, an toàn phòng cháy chữa cháy và điều kiện khai thác theo mục đích sử dụng.

Thông tin ban đầu nên bao gồm diện tích đất, kích thước mặt tiền, chiều sâu, số tầng dự kiến, nhu cầu sử dụng từng tầng, yêu cầu về thang máy, sân thượng, tầng hầm nếu có và mức độ hoàn thiện mong muốn. Những thông tin này giúp nhà thầu nhận diện quy mô công việc thay vì chỉ báo giá theo diện tích xây dựng tổng quát.

Kiểm tra hiện trạng đất và điều kiện pháp lý

Khả năng xây dựng không chỉ phụ thuộc vào nhu cầu của gia đình mà còn chịu ảnh hưởng từ quy hoạch, chỉ tiêu xây dựng, giấy phép và điều kiện khu đất. Trước khi yêu cầu phương án thi công, chủ nhà nên chuẩn bị hồ sơ pháp lý hiện có, thông tin quy hoạch, hiện trạng nhà cũ nếu cần tháo dỡ và bản vẽ đã được lập trước đó.

Những yếu tố như đường hẻm nhỏ, công trình liền kề, mặt bằng tập kết vật tư hạn chế hoặc nền đất có đặc điểm địa chất phức tạp đều có thể ảnh hưởng đến biện pháp thi công và ngân sách. Đối với phương án móng, cần có dữ liệu khảo sát và đánh giá chuyên môn phù hợp thay vì lựa chọn chỉ dựa trên giá dự kiến.

Thống nhất ngân sách và phạm vi thuê nhà thầu

Chủ nhà cần xác định ngân sách dự kiến và phân biệt khoản dành cho xây dựng với các khoản như thiết kế, thủ tục pháp lý, thiết bị, nội thất, chi phí dự phòng và những nghĩa vụ tài chính liên quan. Việc tách các khoản này giúp tránh tình trạng so sánh một báo giá chỉ gồm thi công với một báo giá đã bao gồm nhiều dịch vụ khác.

Chẳng hạn, khi yêu cầu xây nhà trọn gói, chủ nhà cần làm rõ phạm vi từ tư vấn pháp lý, thiết kế, thi công đến hoàn thiện và hồ sơ hoàn công. Không nên mặc định mọi nhà thầu đều cung cấp cùng một danh mục dịch vụ dưới tên gọi trọn gói.

Trước khi gửi yêu cầu, chủ nhà nên tự trả lời những câu hỏi sau:

• Công trình được xây để ở lâu dài, kết hợp kinh doanh hay khai thác cho thuê?
• Quy mô, công năng và mức độ hoàn thiện mong muốn đã được xác định đến đâu?
• Hiện trạng đất, hồ sơ pháp lý và các điều kiện xây dựng đã được kiểm tra chưa?
• Ngân sách dự kiến bao gồm những hạng mục nào và khoản nào cần dự phòng?
• Chủ nhà muốn thuê một đơn vị thực hiện toàn bộ hay phân chia từng gói công việc?

Năng lực nào của nhà thầu phải phù hợp với quy mô và loại nhà?

Kiến trúc ngoại thất công trình hoàn thiện thể hiện năng lực xây dựng Nguyên Phát (NP Group)

Khi lựa chọn nhà thầu trong xây dựng, số năm hoạt động hoặc danh sách dự án chỉ là thông tin tham khảo ban đầu. Điều quan trọng hơn là nhà thầu đã có kinh nghiệm với những công trình tương đồng và có nguồn lực phù hợp với yêu cầu thực tế hay chưa.

Kiểm tra kinh nghiệm theo loại hình và điều kiện công trình

Chủ nhà nên yêu cầu nhà thầu cung cấp hồ sơ những công trình có đặc điểm tương đồng về số tầng, kết cấu, diện tích, mục đích sử dụng và điều kiện thi công. Một đơn vị có kinh nghiệm xây nhà phố trong hẻm nhỏ sẽ có những hiểu biết thực tế khác với đơn vị chủ yếu triển khai công trình trên khu đất rộng, thuận tiện vận chuyển vật tư.

Đối với công trình có tầng hầm, nhiều tầng, thang máy hoặc yêu cầu hệ thống kỹ thuật phức tạp, cần tìm hiểu kinh nghiệm thực hiện các hạng mục tương ứng. Với căn hộ dịch vụ, ngoài kiến trúc và kết cấu, nhà thầu cần hiểu sự liên quan giữa bố trí phòng, hệ thống cấp thoát nước, điện, thông gió và các yêu cầu pháp lý, an toàn áp dụng cho công trình.

Chủ nhà có thể kiểm tra qua hồ sơ dự án, bản vẽ minh họa, hình ảnh theo từng giai đoạn, tài liệu nghiệm thu được phép cung cấp và trao đổi về những vấn đề kỹ thuật đã gặp trong quá trình triển khai. Việc tham quan công trình thực tế, nếu được chủ sở hữu đồng ý và bảo đảm điều kiện an toàn, cũng giúp có thêm cơ sở đánh giá.

Đánh giá đội ngũ chuyên môn và người trực tiếp phụ trách

Năng lực doanh nghiệp cần được đối chiếu với nhân sự dự kiến tham gia công trình. Chủ nhà nên tìm hiểu ai phụ trách phương án thiết kế, ai quản lý thi công, ai giám sát chất lượng, ai làm đầu mối xử lý thay đổi và người nào có thẩm quyền xác nhận các quyết định kỹ thuật.

Đối với công việc thiết kế và thi công có điều kiện về năng lực theo quy định áp dụng, cần kiểm tra sự phù hợp của hồ sơ pháp lý, năng lực tổ chức và chứng chỉ hành nghề của các cá nhân liên quan. Không nên chỉ dựa vào hồ sơ giới thiệu doanh nghiệp mà bỏ qua đội ngũ trực tiếp thực hiện.

Kiểm tra khả năng phối hợp giữa thiết kế và thi công

Một rủi ro thường gặp là hồ sơ thiết kế chưa đủ chi tiết nhưng công trình đã được yêu cầu báo giá hoặc chuẩn bị thi công. Khi đó, nhà thầu có thể phải bổ sung giải pháp, điều chỉnh vật tư hoặc cập nhật khối lượng trong quá trình triển khai.

Chủ nhà nên ưu tiên đơn vị có quy trình phối hợp rõ ràng giữa bộ phận thiết kế, kỹ thuật, dự toán và thi công. Hồ sơ cần thể hiện sự thống nhất giữa bản vẽ kiến trúc, kết cấu và hệ thống điện nước, đặc biệt tại các vị trí dễ xung đột như hộp kỹ thuật, khu vệ sinh, cầu thang, dầm, sàn và đường ống.

Năng lực phù hợp phải được chứng minh bằng công trình tương đồng, nhân sự phụ trách cụ thể và phương pháp phối hợp có thể kiểm tra. Đây là cơ sở đáng tin cậy hơn việc đánh giá nhà thầu chỉ qua thông điệp quảng cáo.

Phương án kỹ thuật và tổ chức thi công nên được đánh giá ra sao?

Đánh giá phương án kỹ thuật xây dựng chuyên nghiệp cùng Nguyên Phát (NP Group)

Hai nhà thầu có thể cùng đáp ứng yêu cầu xây dựng nhưng đề xuất những giải pháp kỹ thuật và cách tổ chức khác nhau. Vì vậy, chủ nhà cần yêu cầu làm rõ căn cứ lựa chọn giải pháp, phương pháp kiểm soát chất lượng và cách xử lý điều kiện thực tế tại công trình.

Đối chiếu giải pháp móng, kết cấu và vật liệu chính

Đối với nền móng, chủ nhà cần biết phương án được đề xuất dựa trên dữ liệu nào, có cần khảo sát địa chất hay không và ai chịu trách nhiệm thiết kế, kiểm tra. Việc chọn móng đơn, móng băng, móng cọc hoặc giải pháp khác phải căn cứ vào điều kiện nền đất, tải trọng và hồ sơ thiết kế kết cấu, không thể đánh giá chỉ bằng mức giá thấp hay cao.

Với kết cấu thân nhà, cần đối chiếu chủng loại vật tư, yêu cầu kỹ thuật, hồ sơ thiết kế và quy trình kiểm soát thi công. Những nội dung như cường độ bê tông, loại thép, quy cách vật liệu xây và các yêu cầu kiểm tra phải thống nhất với hồ sơ kỹ thuật được duyệt.

Một phương án sử dụng vật tư có đơn giá thấp hơn không đồng nghĩa với giải pháp kinh tế hơn nếu không đáp ứng yêu cầu thiết kế hoặc làm tăng rủi ro phải sửa chữa. Ngược lại, việc đề xuất vật tư có chi phí cao hơn cũng cần có lý do kỹ thuật rõ ràng.

Đánh giá biện pháp thi công và kiểm soát chất lượng

Biện pháp thi công là cách nhà thầu tổ chức thực hiện từng nhóm công việc ngoài công trường, bao gồm trình tự triển khai, thiết bị, nhân lực, điều kiện an toàn và các bước kiểm tra kỹ thuật.

Đối với nhà phố tại TP.HCM, chủ nhà nên yêu cầu làm rõ cách vận chuyển và tập kết vật tư, phương án bảo vệ công trình liền kề, biện pháp đào đất, chống đỡ khi cần thiết, tổ chức giàn giáo, cốp pha, cốt thép, đổ bê tông và kiểm soát an toàn lao động.

Đặc biệt, những công đoạn bị che khuất sau khi hoàn thiện như cốt thép trước khi đổ bê tông, đường ống âm tường, chống thấm khu vệ sinh hoặc sân thượng cần có điểm kiểm tra và nghiệm thu phù hợp trước khi chuyển bước.

Chủ nhà nên yêu cầu nhà thầu trình bày quy trình nghiệm thu vật liệu đầu vào, nghiệm thu công việc, ghi nhận hình ảnh hoặc biên bản và phương án xử lý khi phát hiện sai khác so với thiết kế. Những nội dung này phải được thể hiện bằng tài liệu hoặc quy trình cụ thể, không chỉ bằng lời giới thiệu.

So sánh giải pháp xử lý rủi ro công trường

Nhà phố xây chen thường chịu ảnh hưởng bởi điều kiện tiếp giáp, lối vận chuyển hạn chế, thời tiết và những đặc điểm hiện trạng chỉ được xác định đầy đủ khi khảo sát. Nhà thầu cần nhận diện rủi ro trước khi thi công và xác định phương án xử lý phù hợp.

Ví dụ, nếu công trình tiếp giáp nhà đã sử dụng lâu năm, cần có hoạt động khảo sát, ghi nhận hiện trạng và đánh giá biện pháp thi công có khả năng ảnh hưởng đến công trình lân cận. Khi phát hiện điều kiện khác với hồ sơ ban đầu, việc điều chỉnh phải được đánh giá kỹ thuật và xác nhận theo quy trình đã thống nhất.

Trong quá trình lựa chọn nhà thầu xây nhà, chủ nhà nên hỏi rõ:

• Phương án kết cấu và móng được xác định dựa trên những hồ sơ kỹ thuật nào?
• Nhà thầu có biện pháp kiểm soát chất lượng và an toàn cho từng giai đoạn thi công không?
• Những hạng mục nào phải được nghiệm thu trước khi thực hiện công việc tiếp theo?
• Nếu xuất hiện điều kiện hiện trường khác hồ sơ thiết kế, ai đánh giá và phê duyệt phương án điều chỉnh?

Cách đưa các báo giá về cùng phạm vi để so sánh

So sánh báo giá xây dựng minh bạch cùng Nguyên Phát (NP Group)

Đây là một trong những bước quan trọng nhất khi đánh giá các phương án xây dựng. Hai bảng báo giá có tổng tiền khác nhau chưa thể kết luận nhà thầu nào tiết kiệm hơn nếu phạm vi công việc, khối lượng, vật tư và điều kiện áp dụng chưa tương đồng.

Đối chiếu danh mục công việc trước khi so sánh tổng giá

Chủ nhà nên xây dựng một danh mục phạm vi thống nhất để yêu cầu các nhà thầu báo giá. Danh mục có thể chia thành các nhóm như chuẩn bị mặt bằng, tháo dỡ nếu có, nền móng, kết cấu, xây tô, chống thấm, hệ thống điện nước, hoàn thiện kiến trúc và các công việc hỗ trợ.

Đối với mỗi hạng mục, cần xác định nhà thầu có nhận thực hiện hay không, khối lượng được tính như thế nào, vật tư do bên nào cung cấp và đơn giá đã bao gồm nhân công, thiết bị, vận chuyển hay những khoản liên quan nào.

Đặc biệt, khi nhận báo giá thi công nhà phố, chủ nhà cần yêu cầu phân biệt giữa phần công việc đã xác định rõ, phần chưa bao gồm và phần chỉ đang tạm tính. Việc báo giá trên cùng danh mục sẽ giúp nhận diện sự khác biệt thực chất giữa các phương án.

Kiểm tra cách bóc tách khối lượng và đơn giá

Bóc tách khối lượng là quá trình xác định số lượng công việc hoặc vật tư từ bản vẽ và hồ sơ kỹ thuật để phục vụ lập dự toán. Tùy hạng mục, khối lượng có thể được tính bằng mét dài, mét vuông, mét khối, bộ hoặc đơn vị phù hợp khác.

Chủ nhà cần kiểm tra cách tính diện tích xây dựng, diện tích quy đổi, khối lượng các hạng mục đặc biệt và căn cứ áp dụng đơn giá. Khi hai nhà thầu sử dụng cách tính diện tích khác nhau, nên yêu cầu quy đổi về cùng phương pháp hoặc so sánh trực tiếp theo khối lượng công việc chi tiết.

Nếu báo giá thể hiện đơn giá theo mét vuông, phải làm rõ đơn giá đó bao gồm những phần việc nào. Với các hạng mục chưa đủ thông tin thiết kế, cần yêu cầu ghi chú căn cứ ước tính và điều kiện cập nhật, thay vì xem đó là khoản tiền đã được xác định chắc chắn.

Phân biệt hạng mục đã bao gồm, loại trừ và tạm tính

Hạng mục đã bao gồm là công việc nằm trong phạm vi báo giá với điều kiện thực hiện được xác định. Hạng mục loại trừ là công việc không thuộc trách nhiệm và giá trị chào thầu. Hạng mục tạm tính là khoản dự kiến do chưa đủ thông tin xác định khối lượng, chủng loại hoặc điều kiện thực hiện cuối cùng.

Những khoản cần đặc biệt lưu ý có thể gồm ép cọc, xử lý nền đất, tháo dỡ công trình cũ, di dời hạ tầng, đấu nối điện nước, thiết bị vệ sinh, hệ thống kỹ thuật chuyên biệt, thang máy, nội thất và chi phí hồ sơ pháp lý. Việc một khoản có nằm trong hợp đồng hay không phải căn cứ vào tài liệu báo giá cụ thể, không nên suy đoán theo tên gọi dịch vụ.

Đối với vật tư hoàn thiện, chủ nhà cần kiểm tra thương hiệu, mã sản phẩm, quy cách, đơn vị tính và mức ngân sách được phân bổ. Nếu chưa chốt sản phẩm, báo giá nên quy định mức tạm tính và cách điều chỉnh chênh lệch khi duyệt mẫu thực tế.

Lập bảng chuẩn hóa báo giá giữa các nhà thầu

Chủ nhà có thể sử dụng bảng dưới đây để kiểm tra từng nhóm thông tin trước khi so sánh tổng giá. Bảng này là mẫu đối chiếu, không phải báo giá thực tế của bất kỳ đơn vị nào.

Sau khi chuẩn hóa, chủ nhà có thể lập một khoản điều chỉnh so sánh cho những công việc bên này đã bao gồm nhưng bên kia chưa tính, với điều kiện có đủ cơ sở ước lượng hợp lý. Những khoản chưa đủ căn cứ cần được ghi nhận riêng, không nên tự gán giá trị chính xác.

Giá thấp hơn chỉ có ý nghĩa khi được so sánh trên cùng phạm vi, yêu cầu chất lượng và điều kiện thực hiện. Vì vậy, một bảng báo giá thi công nhà phố minh bạch cần giúp chủ nhà hiểu mình đang trả tiền cho những hạng mục nào, không chỉ thể hiện tổng số tiền cuối cùng.

Tiến độ và nguồn lực triển khai cần được kiểm tra thế nào?

Kiểm soát tiến độ thi công xây dựng hiệu quả cùng Nguyên Phát (NP Group)

Tiến độ thi công không nên được đánh giá bằng một con số tổng thời gian hoàn thành. Chủ nhà cần xem xét cách nhà thầu phân chia công việc, huy động nhân sự, tổ chức cung ứng vật tư và xử lý những yếu tố có thể ảnh hưởng đến kế hoạch.

Yêu cầu tiến độ theo từng giai đoạn và mốc nghiệm thu

Một tiến độ có cơ sở cần thể hiện các giai đoạn chuẩn bị, nền móng, kết cấu, xây tô, lắp đặt hệ thống kỹ thuật, hoàn thiện, kiểm tra và bàn giao. Tùy đặc điểm công trình, một số công việc có thể thực hiện song song nhưng phải bảo đảm điều kiện kỹ thuật, an toàn và trình tự nghiệm thu.

Chủ nhà nên yêu cầu thể hiện mốc bắt đầu, thời lượng dự kiến, điều kiện chuyển giai đoạn và những đầu việc cần chủ nhà xác nhận. Chẳng hạn, lựa chọn vật tư hoàn thiện cần được thực hiện trước thời điểm đặt hàng và thi công tương ứng để hạn chế ảnh hưởng đến kế hoạch.

Cần phân biệt thời gian thi công với thời gian xin phép, thiết kế, duyệt hồ sơ, chuẩn bị vật tư hoặc thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan. Mốc khởi tính tiến độ trong hợp đồng phải được định nghĩa rõ ràng.

Đối chiếu nguồn lực nhân sự, thiết bị và vật tư

Nhà thầu cần giải thích cách tổ chức các tổ đội theo giai đoạn, nhân sự điều hành tại công trường và phương án cung cấp thiết bị, vật liệu. Không nhất thiết phải huy động số lượng lao động cố định trong toàn bộ thời gian, nhưng nguồn lực phải tương ứng với khối lượng và trình tự công việc.

Với những vật tư hoặc thiết bị cần đặt hàng theo mẫu riêng, nhà thầu nên xác định thời điểm chốt lựa chọn, thời gian cung ứng dự kiến và phương án xử lý khi sản phẩm không còn phù hợp hoặc không sẵn có. Mọi phương án thay thế phải được kiểm tra về yêu cầu kỹ thuật và được chủ nhà chấp thuận theo thỏa thuận.

Kiểm tra cơ chế xử lý chậm tiến độ

Tiến độ có thể bị ảnh hưởng bởi thời tiết, thay đổi thiết kế, điều kiện hiện trường, thủ tục pháp lý, nguồn cung hoặc việc chủ nhà chậm xác nhận những quyết định cần thiết. Vì vậy, cần xác định nguyên tắc ghi nhận nguyên nhân, trách nhiệm thông báo và điều kiện điều chỉnh thời hạn.

Hợp đồng nên quy định mốc tiến độ, nghĩa vụ của các bên, cơ chế xử lý khi chậm do lỗi của từng bên và phương pháp xác nhận thời gian gia hạn hợp lý. Các chế tài, nếu có, phải phù hợp với loại hợp đồng và quy định pháp luật áp dụng.

Trước khi chọn nhà thầu, chủ nhà cần kiểm tra:

• Tiến độ có chia theo hạng mục và mốc nghiệm thu cụ thể không?
• Ai là người trực tiếp điều phối công việc hằng ngày tại công trường?
• Những vật tư nào cần duyệt hoặc đặt hàng sớm?
• Nhà thầu có phương án điều phối khi công việc bị gián đoạn không?
• Điều kiện gia hạn tiến độ và trách nhiệm khi chậm trễ đã được xác định rõ chưa?

Điều khoản hợp đồng nào ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định lựa chọn?

Điều khoản hợp đồng xây dựng rõ ràng cùng Nguyên Phát (NP Group)

Ngay cả khi năng lực và báo giá phù hợp, hợp đồng thiếu rõ ràng vẫn có thể tạo ra bất đồng khi thực hiện. Vì vậy, chủ nhà cần xem hợp đồng là một phần của quá trình đánh giá nhà thầu, thay vì chỉ kiểm tra sau khi đã quyết định lựa chọn.

Phạm vi công việc và thứ tự ưu tiên của hồ sơ hợp đồng

Hợp đồng cần xác định rõ các tài liệu đi kèm như bản vẽ thiết kế, bảng khối lượng, báo giá, danh mục vật tư, tiến độ, yêu cầu kỹ thuật và những phụ lục đã được các bên thống nhất. Mỗi tài liệu nên có thông tin phiên bản hoặc ngày xác nhận để tránh sử dụng nhầm hồ sơ cũ.

Khi các tài liệu có nội dung khác nhau, hợp đồng cần quy định cơ chế xử lý và thứ tự ưu tiên áp dụng. Chẳng hạn, nếu bản vẽ yêu cầu một loại vật liệu nhưng phụ lục vật tư ghi loại khác, các bên phải có phương pháp xác nhận trước khi mua sắm và thi công.

Điều kiện thanh toán và nghiệm thu khối lượng

Chủ nhà cần đối chiếu lịch thanh toán với tiến độ và khối lượng công việc thực tế. Mỗi đợt thanh toán nên có căn cứ xác nhận rõ ràng như hoàn thành một giai đoạn, nghiệm thu hạng mục hoặc bàn giao phần công việc theo thỏa thuận.

Ngoài tỷ lệ thanh toán, cần làm rõ điều kiện tạm ứng, hồ sơ đề nghị thanh toán, thời hạn xác nhận, cách xử lý khối lượng chưa đạt yêu cầu và khoản tiền giữ lại nếu các bên có thỏa thuận.

Đối với những khoản tạm tính hoặc có thể điều chỉnh, hợp đồng cần nêu nguyên tắc xác định giá trị thực tế và cách đối chiếu chứng từ, khối lượng được nghiệm thu. Không nên để toàn bộ trách nhiệm quyết toán phụ thuộc vào một bảng tổng hợp do một bên tự lập mà thiếu cơ chế kiểm tra.

Quy trình phê duyệt thay đổi và phát sinh

Phát sinh có thể đến từ việc điều chỉnh công năng, thay đổi vật tư, bổ sung công việc hoặc xuất hiện điều kiện hiện trường khác với hồ sơ ban đầu. Mục tiêu quản lý không phải tuyên bố rằng mọi chi phí phát sinh đều có thể loại bỏ, mà là kiểm soát nguyên nhân, khối lượng, đơn giá và thẩm quyền phê duyệt trước khi thực hiện.

Chủ nhà nên yêu cầu quy trình gồm ghi nhận yêu cầu thay đổi, đánh giá ảnh hưởng kỹ thuật, xác định khối lượng, lập báo giá bổ sung, phân tích tác động tiến độ và xác nhận bằng văn bản. Những thay đổi ảnh hưởng đến thiết kế, giấy phép hoặc yêu cầu an toàn cần được xử lý theo đúng trình tự chuyên môn và pháp lý áp dụng.

Hợp đồng cũng nên quy định trường hợp nào được xem là thay đổi phạm vi, trường hợp nào thuộc trách nhiệm khắc phục sai sót của nhà thầu và cách giải quyết nếu hai bên chưa thống nhất giá trị bổ sung.

Bảo hành, bàn giao và trách nhiệm sau thi công

Trước khi ký hợp đồng, cần làm rõ điều kiện bàn giao, hồ sơ nghiệm thu, tài liệu hướng dẫn vận hành thiết bị nếu có, hồ sơ phục vụ thủ tục hoàn công và trách nhiệm cung cấp tài liệu của các bên.

Phần bảo hành nên quy định phạm vi áp dụng cho kết cấu, chống thấm, công việc hoàn thiện và thiết bị; thời điểm bắt đầu, thời hạn, quy trình tiếp nhận thông báo và phương án xử lý. Thời hạn, trách nhiệm bảo hành phải phù hợp các quy định bắt buộc có liên quan, đồng thời phân biệt giữa lỗi thuộc trách nhiệm thi công và hư hỏng do sử dụng hoặc tác động bên ngoài.

Ngoài ra, cần xem xét trách nhiệm bảo vệ công trình lân cận, an toàn thi công, xử lý thiệt hại nếu có, bảo hiểm khi áp dụng, cơ chế giải quyết tranh chấp và điều kiện chấm dứt hợp đồng.

Một hợp đồng rõ ràng phải giúp cả chủ nhà và nhà thầu xác định được công việc phải thực hiện, tiêu chuẩn nghiệm thu, số tiền phải thanh toán và trách nhiệm khi có thay đổi.

Cách lập bảng chấm điểm để chọn nhà thầu phù hợp nhất

Lập bảng đánh giá lựa chọn nhà thầu xây dựng cùng Nguyên Phát (NP Group)

Sau khi đã đối chiếu hồ sơ, phương án kỹ thuật, báo giá và hợp đồng, chủ nhà có thể sử dụng bảng chấm điểm để tổng hợp kết quả. Phương pháp này giúp hạn chế việc quyết định chỉ dựa trên cảm nhận cá nhân hoặc một yếu tố nổi bật như tổng giá chào thầu.

Thiết lập tiêu chí lựa chọn nhà thầu xây dựng và trọng số đánh giá

Trọng số thể hiện mức độ quan trọng của từng nhóm tiêu chí đối với công trình. Với nhà phố có điều kiện nền đất và thi công phức tạp, năng lực kỹ thuật có thể cần được ưu tiên cao. Với công trình có yêu cầu bàn giao theo thời điểm cụ thể, phương án tổ chức và tính khả thi của tiến độ cần được đánh giá kỹ hơn.

Dưới đây là bảng chấm điểm tham khảo dành cho chủ nhà đang so sánh các phương án xây dựng nhà phố. Tổng trọng số bằng 100%. Đây là công cụ hỗ trợ ra quyết định, không phải tiêu chuẩn đánh giá bắt buộc của ngành xây dựng.

Chủ nhà có thể điều chỉnh trọng số theo ưu tiên thực tế, nhưng nên thống nhất bộ tiêu chí trước khi chấm điểm các đơn vị. Việc thay đổi trọng số sau khi biết kết quả có thể làm giảm tính khách quan của phương pháp đánh giá.

Chấm điểm dựa trên bằng chứng thay vì cảm nhận

Với mỗi nhóm tiêu chí, chủ nhà có thể sử dụng thang điểm từ 1 đến 5. Điểm 1 thể hiện mức đáp ứng rất thấp hoặc thiếu thông tin chứng minh; điểm 2 là đáp ứng một phần đáng kể còn thiếu; điểm 3 là đáp ứng cơ bản; điểm 4 là đáp ứng tốt với tài liệu rõ ràng; điểm 5 là đáp ứng rất tốt, có cơ sở kiểm chứng đầy đủ và phù hợp đặc điểm công trình.

Điểm có trọng số được tính bằng điểm đánh giá nhân với trọng số tương ứng. Tổng điểm của nhà thầu là tổng các điểm có trọng số của tất cả nhóm tiêu chí. Với thang 1 đến 5 và tổng trọng số 100%, điểm tổng hợp cao nhất là 5.

Ví dụ minh họa cách tính, nếu một nhà thầu đạt 4 điểm về năng lực, 5 điểm về kỹ thuật, 3 điểm về báo giá, 4 điểm về tiến độ và 4 điểm về hợp đồng thì tổng điểm là: 4 × 15% + 5 × 25% + 3 × 25% + 4 × 15% + 4 × 20% = 4,00/5. Đây là phép tính minh họa, không phản ánh kết quả đánh giá nhà thầu thực tế.

Mỗi điểm số nên kèm căn cứ như hồ sơ dự án, biện pháp thi công, bảng khối lượng, tiến độ hoặc điều khoản hợp đồng. Nếu nhà thầu chưa cung cấp tài liệu cần thiết, nên ghi trạng thái chưa đủ thông tin và yêu cầu bổ sung trước khi chấm điểm cuối cùng.

Thiết lập điều kiện bắt buộc trước khi quyết định

Bảng điểm giúp so sánh mức độ phù hợp nhưng không thể thay thế những điều kiện bắt buộc về pháp lý, năng lực chuyên môn và an toàn. Một nhà thầu có tổng điểm cao vẫn có thể không phù hợp nếu không đáp ứng yêu cầu pháp luật hoặc không chứng minh được năng lực thực hiện hạng mục quan trọng.

Chủ nhà nên xác định những điều kiện cần đáp ứng trước khi xét điểm tổng hợp, chẳng hạn hồ sơ pháp lý phù hợp, phương án kết cấu có căn cứ chuyên môn, yêu cầu an toàn được đáp ứng và các nội dung trọng yếu của hợp đồng được thống nhất.

Sau khi loại trừ những phương án không đáp ứng điều kiện bắt buộc, chủ nhà có thể dùng tổng điểm để lập danh sách ưu tiên đàm phán. Nếu hai nhà thầu có kết quả gần nhau, nên tiếp tục đối chiếu những yếu tố có ảnh hưởng lớn nhất đến công trình, đặc biệt là chênh lệch phạm vi báo giá, năng lực kỹ thuật và cơ chế quản lý thay đổi.

Hoàn tất đối chiếu trước khi ký hợp đồng

Bước cuối cùng không phải chọn ngay nhà thầu có điểm cao nhất, mà là kiểm tra xem những nội dung làm căn cứ chấm điểm đã được chuyển thành hồ sơ và nghĩa vụ hợp đồng hay chưa. Một cam kết trong buổi tư vấn sẽ khó kiểm chứng nếu không được thể hiện rõ trong tài liệu hai bên ký xác nhận.

Chủ nhà nên hoàn thành danh sách kiểm tra sau:

• Các nhà thầu đã được so sánh trên cùng yêu cầu và phiên bản hồ sơ thiết kế chưa?
• Đơn vị được lựa chọn đã đáp ứng các điều kiện pháp lý và chuyên môn cần thiết chưa?
• Phương án kỹ thuật đã được giải thích rõ và có cơ sở kiểm tra chưa?
• Phạm vi, khối lượng, đơn giá và danh mục vật tư đã được đối chiếu đầy đủ chưa?
• Các hạng mục loại trừ và tạm tính đã được ghi nhận bằng văn bản chưa?
• Tiến độ, lịch nghiệm thu và điều kiện thanh toán đã thống nhất chưa?
• Quy trình điều chỉnh thiết kế, thay đổi vật tư và phê duyệt phát sinh đã được quy định chưa?
• Trách nhiệm bảo hành, bàn giao và xử lý tranh chấp đã rõ ràng chưa?

Việc hoàn thành các bước trên giúp chủ nhà chuyển quyết định lựa chọn từ cảm nhận về thương hiệu hoặc mức giá sang đánh giá có căn cứ. Đồng thời, đây cũng là cơ sở để các bên phối hợp và kiểm soát chất lượng trong quá trình thực hiện.

Tiêu chí lựa chọn nhà thầu xây dựng phù hợp không chỉ nằm ở kinh nghiệm hay tổng giá chào thầu, mà là khả năng đáp ứng yêu cầu công trình bằng phương án kỹ thuật khả thi, phạm vi minh bạch, khối lượng có căn cứ, tiến độ hợp lý và điều kiện hợp đồng rõ ràng. Khi sử dụng cùng một hệ tiêu chí và yêu cầu các nhà thầu cung cấp bằng chứng đối chiếu, chủ nhà có thể nhận diện những khác biệt quan trọng, kiểm soát tốt hơn rủi ro thay đổi và hạn chế tranh chấp trong quá trình xây dựng.

Nguyên Phát tiếp cận hoạt động tư vấn, thiết kế và thi công trên cơ sở tìm hiểu nhu cầu sử dụng, điều kiện khu đất, giải pháp kỹ thuật và phạm vi công việc của từng công trình. Thay vì chỉ so sánh một mức giá tổng, chủ nhà có thể yêu cầu làm rõ bản vẽ, danh mục vật tư, phương pháp xác định khối lượng và các điều kiện báo giá trước khi quyết định.

Gửi yêu cầu công trình để Nguyên Phát đề xuất phương án kỹ thuật, phạm vi công việc và báo giá làm cơ sở so sánh.